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碧桂园主业裁员3万人,为什么却在这里扩招2万人?

投中网   |   Ellie
2020-03-30 17:48:13

物业行业火热,并购潮涌,股票飘红,与传统地产股形成了鲜明的对比。

文 | Ellie

物业赛道从去年开始就一直火热,并购潮声涌,备受资本热捧的这一赛道表现到底如何?

物业股一片飘红,与传统地产股形成了鲜明的对比。

受新冠肺炎疫情影响,年后股市一片惨跌,地产股跟着整体大幅下跌,但物业股却逆势大涨。

最近,多家物业上市公司集中发布财报,我们从这些数字中窥视到,物业股火,不是没道理。

增速高,收入结构拓展空间大, 行业分布极端分散依旧处于蓝海阶段,这一系列表现支撑起了物业股的火热情况。于是越来越多的资金涌入这一赛道,开启了全国范围的物业并购大潮。

最近各家物业上市公司相继披露的财报更是释放着种种利好的消息。

从市值来看,目前市值TOP3的物业股依次是碧桂园服务(约822亿港元)、雅生活服务(约461亿港元)、保利物业(约353亿港元),另外一家营收破百亿的万科物业由于未单独上市,所以PropTech研习社本篇文章将重点分析这三家已上市的物业公司。

从增速来看,物业公司业绩增速远超房地产开发企业。三家物业上市公司2019年营收及利润增幅均超过40%,而头部房企的业绩增速也不过20%左右。

从收入结构看,物业管理服务收入依然是最主要的收入来源,营收贡献均占到一半以上。但可喜的是,社区增值服务近两年迎来了高速发展,业绩增幅均远超基础物管服务。

从行业格局来看,目前物业行业整体集中度依旧偏低。物业公司们仍你追我赶的跑马圈地,在过去的2019年,碧桂园服务砸下10亿元收购7家物管公司,雅生活服务花费5.9亿元收购了4家。

可以预见的是,物管行业并购大潮势不可挡。

收并购不可避免的带来了员工人数的增长。2019年度,三家物业公司的员工人数均较上年有所增加。

其中,碧桂园服务的员工人数增长近六成,由2018年底的3.36万人增至5.4万人,单从员工总量上观测,碧桂园服务的体量已经超过1/2个碧桂园。

01

物业股市值Top3整体表现

增速猛,狂招人

我们先来看一组数字:2019年度,碧桂园服务实现收入96.45亿元,同比增长106.3%,净利润17.18亿元,同比增长83.9%;雅生活服务实现收入51.27亿元,同比增长51.8%,净利润12.91亿元,同比增长59.3%;保利物业实现收入59.67亿元,同比增长41.1%,净利润5.03亿元,同比增长49.7%。

就营业收入规模来看,碧桂园服务是目前上市物业企业中当之无愧的龙头。碧桂园服务2019年度总收入实现翻倍增长,营收即将迈入百亿门槛,而雅生活服务和保利物业总收入均突破50亿元大关。

从全年营收及利润的增长幅度来看,三家物业公司在2019年均取得较大增长,营收及利润的增速均超过40%。其中,碧桂园服务的增速较高,营收同比增速超过100%,净利润同比增速超过80%。

反观其他物业公司,2019年万科物业实现营业收入127.0 亿元,较2018年的98亿元同比增长 29.7%;融创中国物业管理板块实现收入70亿元,同比增长约35.5%。

从营收规模来看,万科旗下的万科物业是国内第一大物业公司,但是万科董事会主席郁亮近日再次重申万科物业暂时没有上市计划。

虽然碧桂园服务的收入规模尚不及万科,但碧桂园服务增速十分彪悍,最近两年营收增速分别为49.8%和106.3%。

从公司的净利润来看,碧桂园服务较其他物业公司的竞争优势有所收窄。粗略计算,碧桂园服务2019年的营业收入比雅生活服务足足高出40多亿,但净利润仅仅高出4亿元。

可见,雅生活服务拥有相当不错的净利润率。从净利润率来看,碧桂园服务、雅生活服务和保利物业2019年度的净利润率分别为17.8%、25.2%和8.4%。其中,雅生活服务的净利润率比碧桂园服务和保利物业分别高出7.4个百分点和16.8个百分点。

三家物业公司中,只有碧桂园服务的净利润率较上年同期有所下降,主要由于所得税回拨及「三供一业」业务等因素所致。

02 

物管贡献半数以上营收

社区增值服务毛利率高

从收入结构看,碧桂园服务、雅生活服务和保利物业的营收构成相差不大,三家公司的收入主要来自物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务收入。

其中,碧桂园服务额外多出一块“三供一业”业务。碧桂园服务去年开始接手国有企业的“三供一业”业务,年内已签约11个省53个城市的955个项目,2019年度实现收入15.15亿元。

三家物业公司的营收构成如下:

目前,物业管理服务依然是三家公司最主要的收入来源,营收贡献均占到一半以上。 

虽然社区增值服务对三家物业公司的营收贡献并不算高,但社区增值服务的营收增幅远超其他几项业务。

2019年度,碧桂园服务社区增值服务收入为8.65亿元,同比增长107.4%。社区增值服务大幅增长主要源于社区家政服务及房地产经纪服务,年内分别实现收入2.75亿元及1.38亿元。

保利物业社区增值服务收入为11.54亿元,同比增长85.2%,社区增值服务已经为保利物业贡献了接近1/5的营收。保利物业的社区增值服务包含家装服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理五大类。其中,家装服务和车场管理服务分别实现收入约1.93亿元和1.83亿元,在整个社区增值服务中占比分别为16.7%和15.8%。

而雅生活服务的社区增值服务在2019年实现收入为4.85亿元,较2018年增长68.1%,占总收入约9.5%。雅生活服务的社区增值服务包括生活及综合服务、社区资源及家装宅配服务,三类业务在整个社区增值服务中占比分别为35.3%、45.1%和19.6%。

从毛利率来看,上述三家公司社区增值服务的毛利率均在30%以上,远高于基础物管服务,堪称物管公司的“现金牛”业务。此外,三家公司在财报中不约而同提到了对社区增值服务业务的重视。

03

碧桂园服务合约面积超过万科物业

保利物业营收高度依赖母公司

从合同管理面积来看,碧桂园服务已经超过万科物业,成为当仁不让的老大哥;从在管面积来看,碧桂园服务的在管面积仅为万科物业的六成,和保利物业不相上下,较雅生活服务仅高出4200万平方米。

从新增在管面积来看,2019年度,碧桂园服务、雅生活服务和保利物业新增在管面积均在9500万平方米上下。

从在管面积的增速来看,三家物业公司的增幅均超过50%,其中,雅生活服务的增幅最大,接近70%。

2019年度,雅生活服务的在管面积为2.34亿平方米,较2018年底增加约9586.6万平方米。其中,接近七成的新增面积来自于雅生活服务收购的物管公司。

具体来看,来自雅居乐集团和绿地控股的项目合计贡献新增面积946.4万平方米,雅生活第三方拓展及年内收并购贡献新增8640.2万平方米,其中,青岛华仁贡献新增910万平方米、哈尔滨景阳贡献新增980万平方米、兰州城关贡献新增1790万平方米、广州粤华贡献新增3000万平方米。

而碧桂园服务和保利物业的新增面积主要来源于集团开发物业以及第三方拓展物业的增加。

按在管面积计算,碧桂园服务、雅生活服务和保利物业三家公司来自独立第三方的物业占比均有所提升,其中,雅生活服务超过7成的在管面积来自第三方公司。

但是,从营收贡献来看,碧桂园服务和保利物业对于母公司依赖度仍然较高,保利物业超过80%的物业管理服务收入来自于母公司,碧桂园服务则超过74.8%。(雅生活服务在财报中未披露物业管理服务的营收结构,仅披露了物业管理服务的管理面积结构。)

04

并购狂潮

碧桂园服务收购7家

雅生活服务收购4家

三家物业公司在2019年均采用收并购这一方式来扩大自己的管理规模。其中,碧桂园服务年内收购了7家物管公司,雅生活服务收购了4家,保利物业仅收购了1家。

具体来看,2019年度,碧桂园服务完成收购了港联不动产、嘉凯城物业、广东元海、上海联源、苏州物源、内蒙古仁和等7家物业公司,而这7家公司也为碧桂园服务贡献了4000万平方米合同管理面积。

碧桂园服务2019年收购情况

碧桂园服务财报披露,为了收购上述资产,碧桂园服务一共动用了大约10亿元。其中,碧桂园服务以1.73亿元的总价收购恒大集团控股的嘉凯城(000918.SZ)100%股权,以3.67亿元收购港联不动产100%股权。

2019年当年,上述7家物业公司给碧桂园服务贡献了4.16亿元的营业收入以及3089万元的净利润。

而雅生活服务在2019年继续保持收购扩张的战略,耗资5.9亿元完成收购青岛华仁、哈尔滨景阳、兰州城关、广州粤华4家区域龙头物管公司。

加上雅生活服务此前收购的南京紫竹物业、深圳京基物业、绿地物业,雅生活服务已经收购了近10家物管公司。

此外,雅生活还有一项正在进行中的收购计划。2020年2月,雅生活服务宣布将以20.6亿元的总对价收购中民物业及新中民物业60%的股权。

中民物业集团在2018年度的营业收入为31亿元,税后净利润约为2亿元,截至2018年底,管理面积合计约1.54亿平方米、参股物业公司合计管理面积约1亿平方米。而根据收购协议,中民物业集团向雅生活服务承诺的2019年度净利润将不低于2.08亿元。

雅生活服务在财报中表示,完成收购中民物业及新中民物业后,公司在管面积将接近5亿平方米。此次收购若能顺利完成,雅生活服务的在管面积将超过万科物业。

和碧桂园服务、雅生活服务相比,去年底刚刚上市的保利物业在2019年仅收购了一家物管公司。2019年4月,保利物业以408万元收购重庆新祥瑞物业管理有限公司51%的股权。

但是,保利物业财报披露,保利物业将拿出57%的IPO募集资金(约26.69亿元)用于把握战略投资机会,择优并购,以进一步扩大集团物业管理规模。

可见,多数上市物管公司都通过收并购来快速拓展管理规模,管理规模上去了,业绩增长自然也不愁了,股价水涨船高,受到投资人认可的物管公司也能募集更多的资金用于自身发展。

05

碧桂园服务员工激增60%

体量相当于半个碧桂园

收并购不可避免的带来了员工人数的增长。

2019年度,碧桂园服务、雅生活和保利物业三家物业公司的员工人数均较上年有所增加。其中,碧桂园服务的员工人数同比增加超过60%,由2018年底的3.36万人增至5.4万人;雅生活服务的员工人数由2018年底的1.89万人增至2.88万人, 同比增加超过50%。

值得关注的是,截至2019年底,碧桂园的员工数也不过10.18万人,也就是说,碧桂园服务的体量已经超过1/2个碧桂园集团;雅居乐集团共有3.83万名员工,雅生活服务的体量已经接近3/4个雅居乐。

但是,截至2019年底,碧桂园10.18万人的员工总数,较2018年底的13.14万人足足减少了2.96万人。

母公司碧桂园裁员近3万人,而碧桂园服务扩招2万多人。

房地产进入白银时代后,地产开发行业的业绩增速不可避免的出现下滑。而之前被高周转的开发商看不上的物业板块突然成了香饽饽。

根据房企们最新发布的财报显示,哪怕是万科、碧桂园等地产龙头,2019年营收和净利润的增速也不过20%左右,远不及物管公司动辄40%-50%的业绩增速。

网站编辑: 林开浩
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