卓越分拆物业上市，2019年毛利率降至22%

5月31日，卓越集团旗下物管公司卓越商企服务集团有限公司（下称“卓越商企”）正式向港交所递交上市申请资料。

据了解，卓越商企成立于1999年，主要为卓越集团或第三方物业开发商开发的高端商务物业提供服务。不同于其他以住宅物业为主打的物业公司，卓越物业主要定位商务不动产服务，旨在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，涉及商业物业、公共与工业物业及住宅物业多元业态。

截至2019年12月31日，卓越物业在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区，管理项目包括商务物业、公共与工业物业及住宅物业。招股书显示，公司收入从2017年的人民币9.47亿元增至2019年的人民币18.36亿元，复合年增长率约为39.2%。

截至2019年12月31日，订约管理的物业总面积为3320万平方米，复合年增长率约为59.1%。公司纯利从2017年的人民币1.36亿元增至2019年的人民币2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。于2017年、2018年及2019年，向卓越集团开发的物业提供基本物业管理服务产生的收益，分别占公司从基本物业管理服务产生的收益约59.4%、54.7%及42.2%。

不过，2019年其基本物业管理服务的毛利率降至22%，增值服务毛利率只有25.2%。而在去年，百强物企的平均毛利润率为24.02%，意味着卓越商企服务的毛利率尚不及行业平均。

其实卓越集团推动旗下物管公司上市早有端倪。今年1月10日，卓越物业管理由股份有限公司，由股份有限公司转制为有限责任公司。彼时，就有市场人事认为，这是为上市做准备，如果不变更组织形式，需要对公司债务承担无限责任，不利于搭建VIE架构。

随后1月13日，卓越商企服务集团有限公司于开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，之后更是基于该公司进行了一系列重组步骤。重组完成后，李华、李渊、肖兴萍分别透过Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow分别持有卓越商企79.9%、7.0%及13.1%的股权。