万科2019年报：泊寓累计开业 11 万间，物业营收增速超房地产开发主业

文 | Ellie

3月17日晚间，万科发布2019年年度报告，财报显示：2019 年，万科实现营业收入3678.9 亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比增长15.1%；房地产业务实现销售金额6308.4 亿元亿元，同比增长3.9 %。

截至2019年12月底，万科财务、资金状况稳健，持有货币资金 1661.9 亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 33.9%。

在防疫和抗疫方面，万科公益基金向武汉捐赠 1 亿元，万科物业支援武汉火神山医院物业服务，万科商业对部分旗下商场租户减免租金，万纬物流无偿开放全国 27 个城市 59 个物流园，万科泊寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间，并对湖北籍等部分受疫情影响而无法正常返程的客户实施租金减免。

分业务类型看，万科营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为 3526.5 亿元，占比 95.9%，来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元，占比 3.5%。

图：万科营业收入构成（来源：万科年报）

在房地产业务板块，2019年，万科集团实现销售面积 4112.2 万平方米，销售金额6308.4 亿元，同比分别增长1.8%和3.9%，在全国商品房市场的份额约 4%，在 21个城市的销售金额位列当地第一，在 12 个城市排名第二。2019年万科所销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占 10.0%，其它配套占 3.6%。

在物业服务板块，2019年万科物业实现营业收入127.0 亿元，同比增长 29.7%。2019年，万科物业新增项目的签约饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06 亿元，同比增长 33.13%；其中，住宅物业服务新增签约面积 1.03亿平方米，新增饱和收入 33.39 亿元，非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米，新增饱和收入 20.66 亿元。

2019年12月，万科物业与戴德梁行成立合资公司，新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理和综合设施管理。

在租赁住宅板块，万科以青年长租公寓“泊寓”为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案。

2019 年全年，万科租赁住宅业务新增开业 5.6 万间，累计开业 11 万间，已开业房间中 81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约 90%。

此外，万科还努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率，2019年城中村内的长租公寓新增开业 3.5 万间。

在商业开发与运营板块，万科以印力集团作为商业开发与运营平台。截至2019年底，印力集团运营管理项目 108 个，覆盖 50 多个城市，管理面积近 900 万平方米，已开业面积为 644 万平方米。2019年，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心开业。

2019 年 11 月，万科发起印象壹号商业投资基金，总规模 30 亿元，未来将投向购物中心的开发和运营。

在物流仓储服务板块，万科以“万纬物流” 为物流仓储服务平台，经过近五年发展，目前服务客户超过 850 家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。 

2019 年万纬物流进一步完善核心节点布局。新获取项目 21 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 191万平方米。截至2019年底，万纬物流进驻 44 个城市，获取 138 个项目，其中高标库 123 个（包括 9 个高标库与冷库一体化综合物流园），冷库 15 个，可租赁物业的建筑面积约 1086 万平方米。

截至2019年底，万纬物流共计稳定运营 53 个项目，包括 45 个高标库项目和 8 个冷链项目，其中高标库稳定运营项目平均出租率为 92%，冷库的全年仓库使用率为 82%，较 2018 年大幅提升。

2019 年 12 月 31 日，万纬物流完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”深交所簿记流程，该专项计划总规模 5.73 亿。

在文旅板块，万科目前运营吉林松花湖，北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。在 2019 年 11 月至 2020 年 1 月末因疫情影响暂停营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客 39 万人次。

在科技地产方面，万科通过数字化全面助力业务发展，旗下全资子公司万翼科技获国家高新技术企业认证。

2019年，万科加大 BIM 技术的研发与应用，打造地产开发不动产数字化平台，自主创新的 AI 审图技术可有效提升图纸审查效率与准确度，保障生产质量与安全；上线智慧工地平台，融合匠心系统，通过实名制管理、人脸门禁管理、现场视频监控管理、现场环境监测等功能，降低风险发生几率；推广数字化营销工具， 如置业神器、在线家、分享家、销售家和 E 选房等，为数百万客户提供从看房到交付的全周期在线服务，使获客、成交更高效；联合合作伙伴开发智能家居和智慧小区，为客户提供更高科技的产品与服务；与战略合作伙伴微软共同发起设立“万科未来城市实验室”，共同研发适合国内市场、与未来城市相关的行业标准，以及适用各类空间的智慧化未来城市解决方案。