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藏在贝壳找房Q3财报里的增长密码

投中网   |   Ellie
2020-11-17 17:00:12

截至目前,贝壳找房已成为排在阿里巴巴、京东、拼多多之后,市值第4大的中概股互联网公司。

文丨Ellie

编辑丨李晓丽

来源丨投中网旗下PropTech研习社

01

贝壳找房的想象空间还有多大?

登陆纽交所后的第96天, 贝壳找房交出了上市后的第一份财报。这份财报备受市场期待,毕竟在过去的96天里,贝壳创造了一个地产科技领域的奇迹——市值翻了一倍,多次超过800亿美金。

截至目前,贝壳找房已成为排在阿里巴巴、京东、拼多多之后,市值第4大的中概股互联网公司。

受财报业绩影响,截至11月16日收盘,贝壳找房股价涨幅1.42%,市值达841亿美元(折合约5538亿人民币),较上市首日收盘市值422亿美元翻了近一倍。

而根据软银集团半年报,软银愿景基金二期投资业绩全部来自贝壳找房这一个项目。2019年11月软银向贝壳找房投资了13.5亿美元,截至9月末软银集团所持贝壳股票市值升值了64亿美元,回报率高达375%。

贝壳找房上市以来骄人的成绩引发了多类市场参与者的关注,从住宅地产科技,到商办,产业地产,再到跟地产不直接相关的SaaS领域,甚至物流领域亚洲第一霸主普洛斯掌门人也在谈论贝壳。从市场的情绪来看,贝壳上市前的“围观者”心态逐渐被“追随者”心态取代,复制贝壳模式的创业故事陆续在资本市场上讲起。

但对于贝壳本身,摆在投资者面前的还有2个未解之谜:

1、贝壳找房未来的增加空间还有多大?

2、贝壳找房暴涨的市值背后到底在靠什么力量支撑?

如果能够解答上述两个问题,解答的不仅仅只是贝壳增长本身,也为整个行业未来的增长空间解了题。

今天,贝壳找房正式发布上市以来首份财报,从贝壳找房2020Q3的财报数据或许可以找到一些蛛丝马迹。

02

贝壳找房Q3财报里的增长密码

翻阅贝壳找房三季报,我们发现了一些有意思的数据。

先来看Q3里的几组数字:

第一,贝壳第三季度实现了扭亏为盈。

财报显示,第三季度,贝壳平台总交易额(GTV)达1.05万亿元,同比大增87.2%;营业收入达205亿元 (约30亿美元),同比增长70.9%;经调整后净利润为18.58亿元,同比上涨210.6%。第三季度,贝壳的净利润为0.75亿元,经调整后净利润为18.58亿元,同比增长210.6%。贝壳2020年前三季度累计GTV、收入和经调整后净利润均已超过2019年全年。

第二,在刚刚过去的双十一,贝壳找房七天(11月5日-11月11日)认购总额达367.9亿元,认购套数达24699套。

367.9亿是什么概念?房企巨头万科10月份的签约销售金额约523.1亿元。贝壳作为居间代理平台,7天的认购金额已接近前者的70%。

第三,链家直营门店单季成本10万元。

2020年第三季度,贝壳门店成本约为8亿元。而截至2020年9月底,链家的直营门店数量达7700多家,粗略计算,链家单个门店单个季度的成本在10万元左右。

截至2020年9月30日,贝壳门店等级分最高的A店占比达到了25%,过去12个月GTV超过5000万元的门店数量同比增长85.4%,而基于ACN的跨店合作交易占比则稳定在70%以上。

第四,贝壳找房月活跃用户4790万,是我爱我家的6倍。

财报显示,第三季度,贝壳移动端月活跃用户(MAU)达到4790万,同比增长82.1%。月活跃用户(MAU)指的是至少在过去一个月内使用过链家或者贝壳找房APP或者小程序的用户。

03

贝壳找房的A面:夯实基本盘

上市后,贝壳找房究竟做了什么事?

第一,基本盘发生了变化,新房业务成贝壳增长主力。

贝壳前三季度GTV超去年全年,新房业务三季度单季GTV占比升至45%。

第三季度,贝壳平台总交易额(GTV)达1.05万亿元,同比大增87.2%。其中,存量房业务的GTV为5761亿元,同比增长71.8%,新房业务的GTV为4,207亿元,同比增长105.7%,新兴业务的GTV为532亿元,同比增长151.5%。

  

图:贝壳GTV构成(来源:贝壳三季报)

前三季度,贝壳平台交易总额(GTV)已经突破2万亿(约2.38万亿),超去年全年总量(2.1万亿)。

其中,新房业务合计贡献了约38%的GTV,而在今年三季度,贝壳新房业务的GTV占比达到45%。

从收入构成来看,贝壳第三季度205亿元的营收中,存量房业务只占88亿,而新房业务占到了111亿元;从营收增速来看,存量房业务和新房业务的同比增幅分别为46.2%和95.0%。

在2019年,贝壳促成了约53.3万宗新房交易,而2018年则约为19.6万宗。而2020年前三季度,贝壳促成了约64万宗新房交易,远高于2019年同期的31.6万宗。

受疫情影响,今年一季度,贝壳新房业务的营收就首次超过存量房业务,目前看来,贝壳很可能将继续延续这一趋势。

第二,ACN网络的平台效应还在继续发挥作用。

财报数据显示,贝壳每天新增32家经纪门店、242名经纪人。

截至2020年9月30日,贝壳找房的平台上共有273家房地产经纪品牌、44,883家经纪门店和477,810名经纪人,而截⾄2020年6⽉30⽇,这三个数字分别为265、42,000和456,000。

 

也就是说,第三季度,贝壳找房净新增8家房地产经纪品牌、2883经纪门店以及21810名经纪人,环比增速分别为3%、7%以及5%。

粗略计算,贝壳找房三季度,平均每天新增约32家经纪门店和242名经纪人。

第三,楼盘字典这个命门,贝壳找房还在进一步夯筑。

楼盘字典一直是贝壳找房的命门,也是其ACN模式成立的前提。

截至2020年9月30日,贝壳找房的楼盘字典累计数据约为2.33亿套,而截⾄2020年6⽉30⽇,这一数字约为 2.26亿套。也就是说,第三季度,贝壳找房的楼盘字典净新增700万套,环比增速3%,每一天贝壳平台上都会新增约7.8万套房源。

第四,贝壳找房又多招了2.8万人。

财报显示,截至2020年9月30日,贝壳共有员工11.57万人。而在今年6月底,贝壳的员工数仅为8.77万人。也就是说,第三季度,贝壳新雇佣了约2.8万人。

图:截止2020年9月底贝壳员工构成(来源:公司财报)

图:截止2020年6月底贝壳员工构成(来源:公司招股书)

这多出来的2.8万名员工主要来自哪些部门?

对照贝壳招股书,我们发现,经纪人及相关支持人员增加了近2.47万人,其他部门人数略有增加,但增幅不大。

第五,贝壳找房不缺钱。

目前,贝壳的优势除了市占率,还有资金上的压倒性优势。简而言之,贝壳并不缺钱。

截至2020年9月30日,贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资总计人民币592亿元(约87亿美元)。

除了近600亿元的现金类资产,贝壳通过首次公开发行(IPO)还筹集了约23.59亿美元(折合约154亿人民币)的净收益。

04

贝壳的B面:VR带看占比超过4成

如果说经纪业务是贝壳的A面,那么科技化就是贝壳的B面。

财报显示,第三季度,贝壳新兴及其他业务收入为6亿元(约1亿美元),较去年同期的约3亿元增长116.6%,主要得益于围绕交易服务展开的金融服务渗透率的不断提高。

贝壳的新兴业务包括贝壳平台提供的金融、房屋装修等服务,上述新兴业务的发展离不开研发投入。

2020年第三季度,贝壳研发费用为7.89亿元,前三季度的研发投入已经高达17.64亿元,贝壳今年以来的研发投入已经超过2017-2019年的总和。

贝壳将研发费用的大幅增长解释为股权激励费用的增加、研发⼈员的⼯资和相关费⽤。

而贝壳IPO所得款项中⼤约30%的资⾦(约7亿元)将继续投资于贝壳找房的平台功能和基础设施技术,包括⼤数据,⼈⼯智能和虚拟现实。截⾄2020年9月30日,贝壳找房拥有3146名专业研发⼈员。

这3164名研发团队包括监控和构建数据库和数据处理系统的大数据工程师,进行建模和算法研究的AI算法工程师,专注于网络安全和风险控制的安全和风险管理工程师,维护平台、在平台上开发和实施产品和服务的平台开发工程师,专门研究虚拟现实产品的虚拟现实工程师,以及构建支持金融服务的系统和产品的工程师。

今年以来,贝壳在VR业务上投入重金。

疫情期间,贝壳在行业内率先上线了VR售楼部。后疫情时代,贝壳持续发力线上化,不断提升效率。

其实贝壳早在2015年就开始了VR技术的研究,并于2016年初建立了VR实验室。截至2020年9月30日,贝壳拥有181名专业研发人员致力于贝壳·如视的VR技术和产品。

贝壳在三季报中表示,公司相信贝壳·如视的VR技术可以改变游戏规则,并且已经改变了房屋交易和服务行业的运作方式。

这部分投入是否有效果?

贝壳官方数据显示,今年9月份,贝壳VR带看占比超过整体带看量的40%。

财报显示,2019年贝壳共有约4.2亿次观看VR看房,客户在此服务上总共花费2300万个小时。

到了2020年第三季度,贝壳平均每天约发起19.3万次VR带看,这一数字在今年二季度为15.9万次,在2019年同期仅为1.4万次。

而在贝壳刚刚上线VR售楼部时,贝壳找房CEO彭永东曾在朋友圈评论道,“VR带看不必然能让看房用户有更好的体验,也不必然能提升效率,但只要能做到每一次带看都能把房源讲好,进步迭代就会实质发生。”

 

近日,贝壳更是正式对外发布VR Lite轻量化采集方案,使得全景相机、手机都可以完成VR录制,大幅降低成本的同时加速VR的覆盖,尤其适用于租赁场景。

除了带看环节,在签约流程上,贝壳也在不断推动线上化。

三季度,有近30%经贝壳平台撮合的商业抵押贷款通过“线上贷签服务”完成。贝壳通过线上核签室等产品,整合实名认证、人脸识别、电子签章、OCR自动识别等技术,将原需线下进行的面谈、信息搜集填写、材料签署等流程线上化,使贷款面签时长平均缩短了19%。

截止9月底,贝壳线上贷签服务已覆盖全国45座城市、66家合作银行的1000多家支行。

结语

此前,一位左晖的CEO级别“超级粉丝”曾给出了一个论断:贝壳一定会成为行业的基础设施。

上市90多天,市值从上市当天的422亿美元增长到841亿美元,整体市值翻了一倍。在此之前市场虽有预期,但贝壳实现市值增长的速度依旧是惊人的。

与增速相伴的是增长天花板,已经取得了惊人成绩的贝壳,下一站是哪里?

网站编辑: 王满华
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