首发| 联合办公和长租公寓发声：呼吁疫后国家建立百亿租赁产业专项基金

文 | Ellie

编辑 | 李晓丽

疫情发生已几十天，各行各业均受到不同程度的影响。

此前在共享经济板块最受瞩目的联合办公和长租公寓2个行业，也在一定程度上受到了影响。

以长租公寓为代表，疫情致使一些租户未能及时返程，退租、减租的诉求集中爆发，围绕租金价格上涨在近期备受热议。

服务企业的联合办公，也受到企业复工，返工时间影响。

在疫情这只黑天鹅突袭之下，稳租赁稳就业就是稳民生，在此背景下，万亿级规模的长租和联办行业稳定就显得尤为重要。

与其他行业一样，联合办公和长租公寓同样面临着进账减少，融资难的问题。

因为轻资产，包租模式，无抵押等问题，租赁产业有着行业特殊的融资难问题，那么该如何自救？行业期待得到怎样的纾困支持呢？

值此时机，优客工场、共享际创始人毛大庆， 新派公寓创始人王戈宏，两位租赁行业领军人今天主动站出来为行业请命。

毛大庆和王戈宏针对联合办公与长租公寓当前的难点，提出了4点建言：

1、 希望国家能够设立100亿-200亿的“中国租赁产业专项扶持基金”缓解职住平衡的民生大事；

2、 联合行业机构组织为轻资产类型的租赁机构设立评级体系和标准，并制定相应的利息规则；

3、 建立我国租赁行业的保险体系；

4、 借鉴银行信贷部门机制成立基金审批委员会，审核租赁机构贷款的资格。

以下为建言全文：

关于成立“国家租赁产业专项信贷支持基金”

扶持中国租赁产业健康发展的建议

近年来，以长租公寓产业与联合办公产业为代表的中国租赁产业在“租售并举“的政策推动下，获得长足的发展，为解决城市流动人口的安居，配合房地产调控政策的落实以及推动房地产业模式的转型起到积极作用。

与此同时，全国各类机构管理租赁型的公寓市场规模已经接近万亿级，全国长租公寓的运营商已近2000多家，据不完全统计，为一亿以上的城市工作人群提供了包括蓝领公寓，白领公寓，精品公寓以及家庭公寓等不同细分的居住产品。预测到2035年，中国长租公寓的市场规模将达4万亿，成为国民经济不可缺少的新力军。

另一方面，中国联合办公运营商平台已超过300多家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。预计到2022年，中国联合办公面积预计接近8000万平方米，占商业办公物业面积的15%。数据显示，中国有近4亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。

但是，国家租赁性产业的发展由于缺乏金融政策的支持，加上包租模式的先天缺陷，继续发展的动力遭遇瓶颈。很多从事租赁行业的企业由于没有良好的融资渠道，在出租率波动时遭遇现金流问题而爆仓，给社会安定及租客带来很大负担。

这次举国抗“疫”，不少长租公寓都将面临租客由于不能回城而大量退租或者提出减免租金的情况，亦有很多从事办公型租赁行业的企业面对下游租户不能及时生产、复工、产生现金流以支付租金的问题，从而对本来资金就紧张的长租机构带来现金流风险。

从事租赁性行业的企业资金渠道主要来自风险投资以及租金收入，绝大多数租赁性企业是轻资产，缺乏抵押品，无法从银行现有的制度下获得便宜的长期资金。

前一段一些爆仓的企业就是由于借客户信用从金融机构做租金分期来拓展规模，在出租率下降时没有控制好现金流而导致的。因此，规模化的资金需求成为租赁性企业是否可以健康发展的核心要素。

国外，尤其是美国，新加坡基本通过公募上市的REITs来吸引社会资本为租赁性企业发展提供资金，我国的公募REITs也在积极努力地推进，虽然在交易所挂牌了很多ABS，类REITs以CMBS产品，但都是基于机构投资人的债权产品，对企业的可抵押资产规模以及评级要求很高，绝大多数租赁性企业的指标达不到要求。

目前只有位于北京CBD的新派公寓由于通过收购存量资产改造后运营才有资格于2017年底在深交所发行了中国第一个住房租赁类REITs，之后就没有长租企业脱离主体评级，靠自身的能力做成REITs。

在此次抗击“疫情”的行动中，各家集中式管理的长租公寓充分发挥了可以集中管理和提供安全保障的优势，不论在租户返程隔离期，还是在复工复产的当下，都提供一系列关怀和保障。

长租公寓是生活居住的重要阵地，通过与当地政府部门积极合作做好返程租户的登记、管理、跟踪、服务等工作，同时在独栋楼宇内的消毒防护宣传等工作也进行的有条不紊，成为各地主管部门做好疫情控制的有力帮手。

与此同时，以优客工场为代表的多家联合办公企业也针对疫情拿出包括“留资金、战疫情、缓压力、促交流”等一系列切实可行的企业扶持计划，保障入驻客户复工后的安全免受疫情影响同时，助力中国各地中小型企业在疫情期以及疫情后降低企业办公成本、共度难关。

鉴于上述情况，作为“租售并举，职住平衡”的重要力量，为使中国租赁性产业可以长治久安地健康发展，中国饭店协会公寓委员会作为全国长租公寓行业的权威组织，经过与理事单位（行业排名前30的长租公寓企业）代表在此次防疫攻坚和公寓行业复工等方面的沟通，联合中国知名联合办公空间运营商优客工场，大家一致认同并提出如下建议：

1. 建议设立“中国租赁产业专项扶持基金”首期规模100亿-200亿。初期可以由住房租赁发展核心省市的政府引导基金按比例拿出一部分，与大中型银行、大型险资企业一道做成一个资金池，对合格的租赁性企业用低息长周期贷款进行支持。

2. 联合银行等金融机构、评级咨询机构、公寓行业组织、联合办公行业组织、公寓运营商、联合办公运营商制定全新的中国租赁企业信用评级系统、企业价值评估模型，为轻资产的租赁机构评级，资金的利息认定制定科学标准。

政府应引导银行建立新型的信用评价体系，审批贷款不以资产规模作为判断企业偿债能力的唯一指标，也可设立政府担保平台，为租赁性行业企业提供融资担保，提高银行对租赁性行业企业信贷发放的积极性。

3. 联合保险等金融机构，借鉴国际通行行业惯例，探索并建立我国租赁行业保险体系。

4. 借鉴银行信贷部门机制成立基金审批委员会，审核租赁机构贷款的资格。

以上建议请指正！

北京市人民政府专家顾问

优客工场、共享际创始人

毛大庆

美国丹佛大学研究学者

新派公寓创始人

王戈宏

2020年2月14日