城市更新的新一线城市样本：天津存量资产迎来“抄底”时刻？

文 | 银昕

在天津的卫津路路东，矗立着一座砖红色狭长小楼，这里曾是八里台文化市场，也是曾经的天津流行文化中心。这个位置西临南开和天大两座知名学府，南面是天津重要的交通枢纽八里台立交桥，因为交通方便，周围年轻人聚集，八里台文化市场一度是极为火爆的商业地段。

极盛一时的八里台文化市场被拆后，这座小楼在2012年建成，文化市场的繁华不再，这座小楼从建成起从未被使用过，在空置中度过了六年时光。六年中它一直被四周厚实的院墙隔挡着，从未在街面上露出。

该楼的业主津投置业于2018年将这座小楼进行翻修改造，以“津投广场”重新示人。围墙被拆除，小楼露出了街面，外立面是砖红色。时至今日，这里成了卫津路上租金最贵的办公建筑之一。

卫津路沿线的财富大厦、嘉利中心和云琅大厦等写字楼租金价格在1.5-3.5元每月每平米之间；津投广场的租金水平在此基础上提升了50%以上，已经达到了天津甲级写字楼的水准。

津投广场外立面

津投广场旧貌换新颜

津投广场的业主津投置业是一家典型的天津本地国有企业，与津投置业同属津投集团的津投资管参与了改造这栋小楼的任务。

津投资管总经理刘小冰在城市更新的行业交流时对业主的工作文化称赞不已：“这是一家不典型的国企，市场化意识很重，工作节奏也很拼。他们想到拿出一层、二层和地下空间做经营，自己只用第三层，自用的办公空间非常紧凑和开放，这种包容和开放的经营意识在国企中是很难得的。”

在津投资管参与之时，这栋建筑的外观是这样的：外墙真石漆大面积剥离，四周有围墙包裹，没有在街道上露出，电力容量不够，没有燃气管道接入。这个小楼的另一个改造难度在于，长达100多米的狭长形状造成的单一方向的单调感也不容易打破。

这个建筑面积12000平米的改造项目，面对天津存量资产当下的严峻局面，“实在”“能用”是津投资管团队最先想到的策略。“我们将存量资产改造后，面对的也并非是什么增量客户，其实客户也是存量的。无非是从别的办公地点搬到了你这栋楼里而已。”他们聘请了荷兰设计师团队参与外立面改建方案，此前十几个版本的方案设计感都很强，但与卫津路周边的环境并不相融，最终津投资管决定在设计方案上“做减法”，用简约的力量与周边环境相协调调展现城市，以砖红为主色调的津投广场随即诞生。

变身之后的津投广场选择了大橱窗，在外立面占据更大的垂直空间以降低长条形建筑在水平方向上的狭长感。第三层被津投置业自己使用，一层、二层和地下部分引入了联合办公纳什空间；此前的围墙被拆除，整座红砖建筑完整地露出了街面，一层临街的商业铺位招徕了麦当劳、星巴克和胭脂酒吧。津投广场的楼顶被开发成了开心农场，有楼内员工自己种的黄瓜、丝瓜和向日葵。

联合办公业态几乎装满了整座津投广场，刘小冰毫不隐瞒她对这种业态的青睐，她告诉投中网-PropTech研习社，由于此处临近南开和天大，出于吸引年轻创业群体这一目标客群的目的，联合办公这种新经济形态最符合周边的商业调性。在具体设计上，津投广场正门内一条带有阶梯教室的路演大厅将一层与负一层相连，这是纳什空间的路演大厅，同时也举办过业主的党课和党员活动。“业主虽是一家国有企业，但工作文化并不保守，由一层通往负一层的阶梯式路演大厅也会被业主使用。”刘小冰说。

天津百年前的联排别墅变身时尚打卡地

“尾大不掉”的天津存量资产

在整个天津的商办类存量资产中，津投广场只是为数不多的亮点之一，市场整体都处在萧条之中。

“天津目前在城市更新和存量资产上的机会主要集中在‘抄底’二字。”在10月下旬于天津举行的一场与城市更新有关的论坛上，优铺里邻总经理高文利谈起当前天津的城市更新所蕴含的机遇时表示，无论是收购机会，租赁机会，还是政府和国企资产的盘活机会，2018-20年都是天津资产价格的低谷，“很多企业的物业为非核心资产重点在盘活，租金可商议得低一些。”高文利说。

从数字中可以更直观地看出天津存量资产的现状：戴德梁行的数字显示，天津目前优质办公物业存量近240万平方米，优质商业物业存量超过234万平方米 ；在存量物业面积较大的前提下，还有很多整栋都空置的楼宇，有竣工不久处于空置状态的，也有因为其他原因造成后来空置的。

天津目前有30栋左右办公物业处于整栋空置状态，20栋左右商业楼宇整栋空置，酒店、社区公建配套等类型楼宇也有100栋左右空置，其中社区公建配套的空置率超过50%有50栋以上。

值得注意的是，还有上百栋极具天津历史风貌特点的小洋楼式建筑也处于空置之中。

若追溯历史脉络，天津其实是中国北方第一座近现代意义上的城市，在全国的地位曾仅次于上海。我国北方的下水道、桥梁公路等城市设施，都起源自天津；与之相比彼时的北平还只能算是“大农村”。

城智更新研究院院长陈方勇告诉投中网-PropTech研习社，天津让他“又爱又惜”：“天津本身有太多好的东西：良好的制造业基础以及紧邻北京的区位优势；但由于思想观念过于守旧导致市场本身活力一直不足，由于“虹吸”现象，一流的人才、资源和企业统统前往北京，天津长久以来给人们“被欺负”的印象。”

但在北京疏散非首都职能和控制人口规模之际，陈方勇觉得天津在所有北方城市中最有希望。“与之相比，雄安新区有可能吸引行政功能进去，但一些产业未必能去。”

如此多闲置或高空置率的存量资产等待盘活，既是困难重重的至暗时刻，也是城市更新者以较低成本入局，盘活旧资产的巨大机遇所在。

俯瞰天津五大道

城市更新又一例

白方盒子变身新商业中心

五大道是天津著名的小洋楼聚集区，此区域内的五条道路布满了民国时期的名人旧居。在五大道区域的边沿，九龙路与广东路交口处一座形有似白色方盒子的建筑，是天津安居工程办公室的一处资产，此前作为世纪联华商业体存在。

从21世纪初建成开始，这座三层楼高的白方盒子一直被大卖场业态占据了二层和三层，一层则以低端服饰零售摊位和小型餐饮为主。随着消费升级的趋势和在线零售业的发展，大卖场于2016年从白方盒子中撤出，一层的各类低端服饰铺位也变得无人问津，这座建筑在空置之余还成为脏乱差的城市卫生死角。

天津万科从业主手中接过了白方盒子的改造和运营任务，2019年5月，改造后的白方盒子以“万科广场人民公园项目”重新示人。

时至今日，万科广场6.5元每月每平米的平均租金，在天津社区型商业中心中已属中高位，接近恒隆广场及滨江道步行街等核心商业区的价格。

天津万科广场人民公园项目效果图

天津万科商业市场部某负责人告诉投中网-PropTech研习社，万科广场目前已经满租，当前有10%-20%的铺位正在换租中。该人士表示，依照万科内部的要求，根据目前的出租率和租金水平推算，万科广场有望在六到七年内完全收回成本。

天津万科新闻发言人赵彤告诉投中网-PropTech研习社，作为出资方，万科在接手这个项目之后的改造思路是承袭这座白方盒子南北两侧完全不同的城市肌理。白方盒子以北是五大道著名历史街区，道路规划整齐且整洁，大量历史风貌建筑聚集，而南侧则是城市快速扩张过程中形成的杂乱街区，道路杂乱无章且设计感极低。白方盒子可以被看做夹在两种城市肌理之间，由老城向新城地带过渡的复兴场地。

改造后的白方盒子东侧外立面的原始形态不变，西侧立面则将之前的一整面白色外墙改为部分保留原来的白色金属板材料，另一部分区域改为透明玻璃和铜色金属板，改造后西侧立面不再是单一的白色。

在建筑细部上，为了与五大道小洋楼景观协调，万科广场参照了五大道街区洋楼群的小尺度建筑单元，把小洋楼建筑群中常见的尖拱造型“复制”到了白方盒子西侧和南侧的外立面上。

在室内空间的改造上，此前白方盒子的内部空旷的完整空间被打散，以多个小面积的建筑单元代替，增加了廊桥设计，采用阳光中庭的手法，还在三层垫起了一个带天窗的小中庭，留给该位置上的言几又书店使用。“言几又”书店所在一侧的玻璃正对不远处的人民公园，正好满足书店业态对人文氛围的要求。

赵彤告诉投中网-PropTech研习社，三层的小中庭位置为“言几又”书店这一网红品牌专门预留，“可以说是为书店‘量身定制’的。”

投中网-PropTech研习社了解到，让万科广场在原本三层的高度上再垫起一层，这种待遇除“言几又”书店外，还有另一个网红店：“北李妈妈菜”可以享受。

除空间改造外，招徕哪些商铺也决定了变身为万科广场之后的白方盒子能否在消费升级的背景下引来足够的客源。赵彤告诉投中网-PropTech研习社，万科广场在招商阶段并不采取“谁钱多招谁来”的策略，而是有自己的业态配比控制。

“在引入网红店方面万科也有自己的考虑，在网红店门外设置了很多吉祥物，这是专门请艺术家来设计的。我们还采用了彩色楼梯，满足年轻人对消费体验的需要，我们认为现在年轻人来消费不仅是打卡那么简单，而是需要多种多样的体验。”赵彤说。

在变身之后白方盒子的商铺名单上，星巴克咖啡、言几又书店、牛角村、尚渔味、土大力等网红零售业态在列，此前大卖场和低端服饰批发及小型餐饮不复存在。上述人士告诉投中网-PropTech研习社，“北李妈妈菜”及“言几又”书店等网红品牌虽不是首次进津，但万科广场是这些品牌在津进入社区型商业中心的首站。

万科与白方盒子的业主的合作方式并非业内常见的业主与租客的关系，而是与此前的业主分成。赵彤告诉投中网-PropTech研习社，天津万科扣除运营和招商所需的人工和能源成本后，剩下的营业收入与天津安居工程办公室按照一定比例分成。至于具体比例，赵彤没有透露。