内地第6只物业REITs赴港！招商房托基金通过上市聆讯

11月14日，资本邦获悉，招商局商业房地产投资信托基金(下称“招商房托基金”)通过港交所主板IPO上市聆讯。值得一提的是，一旦招商房托基金成功上市，将成港交所第11只REITs，以及第六只包含内地物业的REITs。

资本邦了解到，自2005年领展首开先河至今，港交所有且仅有领展房产基金、冠君产业信托、汇贤产业信托、泓富产业信托、春泉产业信托、阳光房地产基金、越秀房产信托基金、置富产业信托、开元产业信托、富豪产业信托10只REITs(不含已停牌睿富房地产基金)。

近年来，房企拆分物业公司赴港上市不再少数，像美的置业、永升生活服务、碧桂园服务、雅生活等均是典型代表。但采用REITs形式上市的情况极其罕见，招商房托基金将给多样化的融资产品再添助力。

招商房托基金是由知名国有企业招商蛇口发起，其房托管理人为招商局置地的间接全资附属公司。招商局置地是招商局集团房地产业务的唯一离岸上市旗舰平台。

招商房托基金为一项房地产投资信托基金，主要在中国(包括香港及澳门但不包括招商置地城市)拥有及投资高质量的有租金收入的商业物业，初步将专注于下列地区：(i)粤港澳大湾区(不包括两个招商置地城市，即佛山及广州)，即最初五处物业所在地;及(ii)北京和上海。

于重组完成后，招商房托基金的物业组合将由五栋物业组成，其中一栋为甲级写字楼;叁栋为写字楼综合体(技术上划为工业用途)及一栋为购物中心;均位于深圳市南山区蛇口，于2019年9月30日，物业的可租赁总面积约25万平方米，评估价值为人民币65.79亿元。于2019年9月30日物业的平均租用率约为84.1%。物业为新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城。

 2016年、2017年、2018年及2019年前6月，公司产生的收益分别为3.67亿元、3.59亿元、3.89亿元及人民币1.91亿元；期内溢利及全面收益总额分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元及3.92亿元。

招商局商业房托基金之房托管理人的主要目标是向基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长及提升招商局商业房托基金物业的价值。

房托管理人拟透过持有及投资中国(包括香港及澳门，但招商置地城市除外)的优质创收的商业物业实现此目标，初步专注于有关管辖区域。房託管理人的策略大致可分为以下各方面：

——资产管理策略：积极管理招商局商业房託基金的物业组合，以维持最佳的租用水平及营运效率;透过物业升级及╱或装修寻求资产增值机会，以促进租金收入增长。

——投资及收购策略：投资于并向由招商局集团、招商蛇口或第叁方收购位于中国(包括香港及澳门但不包括招商置地城市)符合房托管理人投资策略的优质物业。

——资本及风险管理策略：优化招商局商业房託基金的投资组合回报及向基金单位持有人的分派，同时维持适当稳健的财务状况。

招股书显示，与招商房托基金有关的风险主要表现是：

1、物业均位于蛇口，使招商房托基金受蛇口及中国的物业市场情况的影响;

2、房地产权证所述的土地/楼宇使用权与部分物业的实际用途之间存在若干差异：如数码大厦、科技大厦及科技大厦二期(即标的物业，包括招商房托基金初步投资组合中五项物业中的叁项物业)的房地产权证所述，标的物业的指定土地用途为工业用地，准许开发如工厂以及研发设施等楼宇。然而，标的物业大部分楼面面积已出租作办公或其他商业用途，此不符合有关指定用途。但中国法律顾问已确认，招商房托基金应持有标的物业良好的有价合法实益业权。

3、招商房托基金受利率风险所影响。