北京已向“新北京人”提供共有产权房7800余套，近期弃购率高是否有解？

“截至2019年8月31日，全市共规划建设共有产权住房项目65个（含转化项目33个），可提供房源约6.58万套，已累计开工项目40个，选房项目33个，面向‘新北京人’提供住房7800余套。”北京市住建委副主任、新闻发言人李荣庆在北京市人民政府新闻办公室于9月24日举行的“庆祝中华人民共和国成立70周年系列主题发布会——城市建设专场”上公布了截至2019年8月底北京市共有产权房的建设和房源情况。

《北京市共有产权住房管理暂行办法》于2017年9月30日正式实施，就在当日，第一个共有产权住房项目朝阳区锦都家园公开摇号。2018年10月起，共有产权房政策的施行过程中屡屡遭遇高弃购率的尴尬：大兴区的四季盛景园在2018年10月第一次申购时共2191户家庭参与摇号，最终共2000余套房源只有28套被选走；房山区金隅·金林嘉苑2019年初公开选房时共900人报名，最终仅有180余人购房；城志畅悦园201年3月选房当日564人只选走121套房源；金融街·金悦嘉苑2019年4月选房时共有3907人参与，最终在1244套房源中只有60套被选走，弃购率高达98.5%。共有产权房的高弃购率成了经常被讨论的话题。

高弃购率项目并非主流

根据北京市共有产权住房官网信息公示的所有项目统计，投中网发现，在逾70个在售项目中，只有9个项目尚未售罄，其余均已售罄。9个未售罄项目除上述四个外，还有中铁碧桂园、万科翡萃家园、中骏四季家园、北京湾（绿海家园）和北京城建棠乐五个项目。

根据公开资料整理，投中网得知中铁碧桂园和北京湾（绿海家园）两个项目的弃购率也较高，分别为近70%和85%。值得注意的是，未售罄的9个项目其中7个都在2018年下半年之后开盘，属较新楼盘；在单价上，最低的是北京城建棠乐的14500，最高的中铁碧桂园为35000。但价格似乎不是造成弃购率高的直接原因，单价仅为18000的北京湾（绿海家园）在面向东城和西城两区的京籍无房家庭摇号时也有超过85%的弃购率足以说明问题。

值得注意的是，弃购率较高的几处共有产权房都分布在非城六区，以昌平和房山二区为主，位置不佳和交通不便似乎是被弃购的主因。其中北京城建棠乐位于至今仍无轨道交通的平谷区，其余项目中距地铁最近的是城志畅悦园和金隅·金林嘉苑，分别位于八通线较为偏远的管庄站和房山线苏庄站旁一千米处。其余项目除中铁碧桂园距地铁16号线永丰站1.6千米外，较轨道交通站都有极远距离，四季盛景园距地铁大兴线的天宫院站居然超过8千米。

图说：北京市目前尚无共有产权房项目落入中心城区内，朝阳和顺义是共有产权房的“大户”

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，越是尚未解决住房问题的刚需人群，对未来收入增加后购买改善型住房的期望就越低，所以就更希望在交通、区位以及教育医疗等配套上“一步到位”，而目前大多数共有产权房项目都位于极为偏远的地区，与刚需家庭的需求不匹配，“据我所知地段较好的共有产权房项目，比如位于海淀区境内的以及东坝地区的，弃购率并不高。”郭毅说。

共有产权房“不受待见”的另一个原因是近期北京住房供应规模较大，当可认购优质的商品住房时，不少购房者会放弃购买共有产权住房。根据中原地产研究院的统计数字，截至2019年3月底，北京共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应3万套，供应面积364万平方米，成交7631套，仍有存量面积281万平方米; 还有数字显示，2019年上半年北京已有高达6.88万套库存量，这进一步使对住房有刚需的购房者有更多选择，而不必选择共有产权房。

从入市时间来看，9个未售罄项目中最“旧”的要属万科翡萃家园，为2018年2月，其余入市时间均更晚。也有分析认为，共有产权房近期弃购率恰恰说明北京近年楼市调控的效果已现。

高弃购率可否有解？共有产权住房政策走向如何？

对于北京市共有产权房高弃购率高企的表现，郭毅认为这并非出乎意料之事。“共有产权房主要针对北京户籍的刚需和自住家庭，而这部分人群中真正还未解决住房问题的数量本身就不多，也就是说该政策针对的人群并不大。”此外她还建议，考虑到保障性住房所针对人群“一步到位”的实际需求，未来可在城六区范围内或交通方便，医疗和教育配套资源更完善的区域批划共有产权住房用地，以减少弃购率。

针对已面向“新北京人”提供住房7800余套这个数字，郭毅表示由于该政策主要针对的是刚需自主需求的京籍家庭，占总购房者的比例并不大，纠结于数字本身没有意义，但若共有产权房未来新入市的项目弃购率持续走高，她个人预测不排除根据共有产权房的实际需求数量，政府未来在保障性住房的供地量上有所调整。根据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，2017-21年将为保障性住房供地的规模为25万套，平均每年5万套，郭毅认为这是个很大的规模，“若需求本身没有那么大，未来有可能减少土地供给。”

此外，还有分析人士建议将非京籍人士求购共有产权房的准入门槛降低。投中网了解到，目前北京市对非京籍人士求购共有产权房的准入门槛是连续缴纳6-24个月不等的社保，房山区门槛最低，仅为至少连续缴纳6个月社保。值得注意的是，根据李荣庆的说法，目前可提供房源65000套，但只为“新北京人”提供了7800余套住房，郭毅对此建议：“目前北京的共有产权政策主要针对京籍家庭，若降低非京籍家庭求购共有产权房的门槛，让更多非京籍家庭有申够资格，也是降低弃购率的一个办法。”