投中网
投中网APP
  • iOS App

  • Android App

公众号矩阵
  • 超越J曲线

  • 偏见实验室

  • 氢元子

  • 象三一

  • CV智识

  • Proptech研习社

  • 东四十条资本

  • 投中网

投稿 搜索
登录 | 注册
投中网  >  地产  >  正文

北京大宗资产交易14年:互联网企业才是实力买家,动辄百亿出手阔绰

投中网   |   Ellie
2019-08-02 12:19:00

外资90天狂撒300亿买楼,市场后续反应如何?

文|Ellie

编辑|李晓丽

2019年年初,外资90天狂撒300亿买楼,市场后续反应如何?

仅从PropTech研习社接到的需求来看,北京、上海的资产需求最热,大湾区、苏杭、南京等地的资金需求巨大。这其中,北京和上海市场又形成明显反差,上海因市场化程度高,买进卖出大致相当,北京市场则不同。

在北京市场,大部分资金方都在市场苦苦寻求标的,其中又以机会改造型最为稀缺,单体交易资金规模低于5亿元更是会遭疯抢。

一个单笔交易金额低于5亿元的项目,资金端的投资总经理可能分分钟就决策拍板了。

北京市场为什么资产这么稀缺?在北京市场,还是外资主导吗?近14年的时间里,北京市场大宗资产买卖表现如何?谁又是北京市场里的主要玩家?

带着这些疑问,PropTech研习社查阅了五大代理行报告、上市公司公告以及媒体公开资料,梳理了从2005年至今的北京大宗交易数据。

不完全统计,从2005年至今,北京大宗交易市场共发生153起交易,涉及141宗物业,物业形态包括写字楼、购物中心、酒店、服务式公寓和综合体不等。

通过梳理这150多起交易,PropTech研习社发现:

(1)北京大宗交易的买卖两方均由内资主导,外资只占总成交的1/5;且卖方市场里40%具备国资背景,也就是说北京的大宗资产主要是在国企手里。

(2)高和资本、光耀东方和凯德是北京大宗市场最活跃的买家,电子城、金融街控股、绿地是最活跃的卖家;

(3)CBD、东二环、望京和中关村是北京大宗交易四大热门商圈,四大商圈占总成交的四成以上;望京商圈作为新晋商圈,此商圈超过半数交易都是买家自用;

(4)写字楼和购物中心是北京大宗交易市场最主要流通标的,其中10-20亿元的写字楼是最受欢迎的标的;北京大宗交易市场接近七成的交易低于20亿元。交易额超过90亿元的交易寥寥无几,今日头条那笔90亿买楼大单比较罕见。

具体分析如下:

一、哪些机构在“抄底”?

1、内资占据绝对主导地位,地产基金和上市公司疯狂“扫货” 

(图:北京市场内外资买家交易数量和金额分布)

通过梳理这150多起交易,PropTech研习社发现,内资机构是北京大宗交易市场最主要的买家,占据绝对主导地位。

14年间,不完全统计,内资累积交易金额为1841亿元,是外资资金规模的3.2倍;内资交易笔数是外资的4倍多。

北京大宗市场八成以上的交易都是由内资主导,外资占比只有1/5。在活跃买家TOP20中,外资仅占6席,外资买家活跃机构为凯德、丰树和基汇资本等。

(图:内资买家类型)

从内资买家的身份来看,无论是交易量还是交易金额,地产基金均是北京大宗市场当仁不让的最佳捕手。除了地产基金,地产开发商、上市公司、金融机构以及保险公司也买走了北京市面上不少的楼。

值得关注的是,近年来互联网买家参与的大宗交易交易量直线上升,增速超过国企以及传统零售企业。

那北京大宗交易市场的主流买家都有哪些?

2、北京Top20买家:神秘的光耀东方VS“商业之王”凯德

PropTech研习社发现,光耀东方、高和资本和凯德集团是北京大宗物业市场最为活跃的买家。

(图:北京大宗市场活跃买家Top20)

凯德、高和资本上榜,应该大家都不会感到意外。凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团,总部设在新加坡,并在新加坡上市。截至2019年3月31日,集团管理资产超过1030亿新元。

高和资本是国内著名的房地产基金,于2009年10月正式成立,是中国首支也是最大的人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产。目前已收购项目13宗,总投资额超过270亿元。

光耀东方很多人可能并不熟悉,光耀东方可谓这个领域的黑马。

据不完全统计,光耀东方在北京已经收购了7个商办项目,曾被业界称为“烂尾楼专业户”,大名鼎鼎的中关村•食宝街就是光耀东方一手打造的。

此外,活跃买家中PropTech研习社还看到了东久中国。东久中国成立于2014年,由美国华平投资集团一手打造,公司核心业务包括园区开发和运营、产业投资和基金管理。PropTech研习社发现,东久中国在北京先后买下北京文化创意大厦、北京电子城A2和融新科技中心三栋写字楼。

在活跃买家的名单中,还出现了万科、景瑞控股等地产开发商,华夏保险、前海人寿等保险公司,以及中融长河资本、平安不动产等非常典型的房地产基金。

内资买楼是为了投资还是自用?

3、自用型买家只占三成,互联网买家是新生主力

北京大宗市场出于自用需求的大宗交易仅有46起,投资型交易则有100多起。

无论是交易数量还是交易金额,自用型交易只占市场交易总量的1/3,2/3以上都是投资型交易。

此外,PropTech研习社发现北京大宗市场的自用型交易大部分都来自内资买家。

(图:北京大宗交易自用型买家分布)

从自用型买家的类型来看,上市公司、内资金融机构和互联网公司是买楼的主力军。

值得关注的是,互联网公司开始成为北京大宗市场不容小觑的一股力量。2019年开年,京东、今日头条两家互联网巨头“豪掷千金”买下翠宫饭店和中坤广场资产包。

部分互联网公司在京“扫货”情况见下表:

(图:互联网公司北京买楼列表)

这些互联网买家出于自用型需求,收购的标的大多为10万方以下的写字楼,交易金额集中在10-20亿元。互联网买家中,今日头条出手最阔绰,2019年开年就豪掷90亿元购买了大钟寺中坤广场和方恒时尚中心的资产包。

聊完了内资,那外资又是谁在“扫货”主力军?

4、新加坡和美国的外资买家在北京市场最活跃

(图:北京市场外资买家地域分布)

如上图所示,北京大宗交易市场的外资买家发源地主要分布在新加坡、欧美、日韩等发达国家。

来自新加坡和美国的买家是北京市场外资大宗交易的主力军。美新买家的交易笔数能占到外资总交易笔数的一半以上,这其中不乏凯德、丰树、摩根士丹利、凯雷等全球知名的大型基金。

其中,总部设立在中国香港的房地产基金,其资金来源也主要是新加坡和美国。

二、哪些机构在“出货”?

1、内资开发商贡献了市面上近七成房源

(图:北京市场内外资卖家分布)

可以看出,同买方一样,卖方市场也是由内资主导,市面上超过80%的房源都出自内资卖家之手,外资卖家只贡献了不到20%的房源。

(图:北京市场内资卖家类型)

如上图所示,北京大宗市场流通的物业,大多数出自内资地产开发商之手。内资地产开发商作为北京大宗市场最为活跃的卖家,贡献了近七成的房源。上市公司、内资地产基金以及内资金融机构也贡献了小部分的房源,但在数量上和内资开发商没法比。

值得关注的是,内资卖家中有国资背景的企业占到了40%以上。

2、北京TOP15卖家:清一色的房企

(图:北京市场活跃卖家排序)

北京大宗市场前15位卖家基本上清一色的是内资开发商,北京电子城、金融街控股和绿地集团摘得前三,是北京大宗交易最主要的一手卖家。频繁倒手的外资卖家有凯德、汇贯南丰、华平投资、基汇资本等。

那内资卖家是从哪年开始“甩楼”的?内外资买家又是从哪一年开始疯狂“抄底”的呢?

3、2016年起北京大宗交易呈井喷式发展

(图:2013-2019年北京大宗交易趋势)

不完全统计,从北京大宗市场的交易数量和交易金额来看,2016年是一个交易高峰。2016年起,北京大宗交易呈井喷式发展。2016年全年,北京大宗市场的大宗交易有23起,披露金额超过300亿元。

在随后的2017年和2018年,北京大宗市场年均交易量均在20起左右,披露金额均超过200亿元。2019年以来,北京大宗市场已经完成11起大宗交易,披露金额超过300亿元。

那内外资买家主要喜欢买哪种类型的物业?

4、写字楼是最受欢迎的收购标的,其次是购物中心和综合体

(图:北京大宗市场各业态分布)

无论从交易数量还是交易金额,写字楼的受欢迎程度远超购物中心和综合体。综合体在交易数量低于购物中心的情况下,总交易金额大幅反超购物中心,可见,综合体的单起交易金额较高。

PropTech研习社通过梳理发现,北京大宗市场收购金额TOP10的大单中有5单物业都是综合体项目,其中,收购金额最高的项目就是综合体。2018年年底,左晖以105亿元的高价从基汇资本手里购买了三里屯盈科中心,而早在2015年,信达集团也以同样的价格买下了位于东直门的国盛中心。非常凑巧的是,这两宗成交金额并列第一的交易均发生在东二环。

(图:近期发生的三起酒改办项目)

值得关注的是,北京大宗市场还发生了3起酒改办项目。这三起项目均发生在2016年以后,均位于北京核心商圈,其中有两起都是自用型需求。

那内外资收购的写字楼处于什么价格区间?

5、10-20亿的标的最受欢迎 

(注:本表根据124起披露金额的收购事件整理)

从收购金额来看,北京大宗市场约69%的标的收购金额是在20亿元以下,90%以上的标的收购金额是在50亿元以下,只有极少数标的收购金额超过80亿元。

以下是北京大宗交易市场收购金额TOP10排行榜:

此外,收购金额超过90亿元的标的有2起发生在2019年,分别是今日头条以90亿元收购大钟寺中坤广场和方恒时尚中心,以及瑞士合众集团、啟城投资等机构以91亿人民币收购中关村地标性建筑鼎好电子大厦。

那北京哪些商圈最受买家待见?

6、北京大宗交易热门商圈:CBD、东二环和望京

(图:北京大宗交易热门商圈)

CBD、东二环和望京是北京大宗交易最为热门的三大商圈,其次是中关村和东四环。CBD、东二环和中关村等老牌商圈大宗交易频繁并不难理解,值得关注的是,望京已经跻身热门商圈。

PropTech研习社发现,望京商圈的大宗交易自2016年起格外变得频繁,买楼的大多数是内资买家,外资目前较少涉足望京区域。此外,PropTech研习社还发现,望京商圈超过六成的交易是出于自用型需求,10亿元左右的写字楼是最受欢迎的标的。

(图:北京望京商圈的大宗交易)

此外,望京商圈还发生了一起超过50亿元的大宗交易——东久中国在2017年以50亿元买下了位于望京的融新科技中心。

三、内资买家VS外资买家

1、内资最爱买写字楼,外资收购业态更为多元化

(图:北京大宗资产交易各业态内外资对比)

经过前面的分析,写字楼毫无悬念的成为内外资最偏爱的收购标的,无论是内资还是外资,写字楼的收购占比均接近六成。

除了写字楼,购物中心是内外资的第二首选。商业体的后期运营难度远高于写字楼,故内资在入手商业项目时较为保守。

而外资机构在商业项目的后期运营上较内资机构具有明显的优势,三里屯太古里、欧美汇等标杆购物中心的背后都有外资的身影。

2、内外资频繁出手商圈——CBD、东二环和中关村

(图:外资青睐的北京大宗资产商圈分布)

(图:内资青睐的北京大宗资产商圈分布)

从内外资收购标的的商圈分布来看,外资对物业所处的商圈更为挑剔。外资参与的收购交易中,超过六成的收购标的均位于CBD、东二环和中关村、燕莎等北京老牌核心商圈,鲜少有项目位于上地、望京、通州等新兴商圈。

而内资买家近年来更青睐望京、东四环等城市新区。内资为什么呈现往“五环外”买楼的趋势?一方面,城市新区的物业价格较低廉,可以满足大型企业的置业需求,另一方面也与北京各个区的政府招商引资政策息息相关。

关于内资在望京商圈的置业情况,前文已有说明,此处不再赘述。

3、内外资买家是内资开发商和外资基金的“接盘侠”

(图:外资收购的物业“卖家”分布)

(图:内资收购的物业“卖家”分布)

PropTech研习社发现,内外资买家的楼主要都是从内资开发商和外资基金手里买的,两类卖家的合计占比均在七成左右。

区别在于,内资买家主要接了内资开发商的盘,而外资基金从内资开发商以及外资基金手中“接盘”比例不相上下。具体来看,内资买家从内资开发商手中“接盘”比例高达59%,而外资占比只有35%。

北京欧美汇购物中心、高科岭、北京京通罗斯福广场以及太平金融中心(京汇大厦)等并购交易均发生在外资基金之间。

4、外资更青睐于大额标的

(图:外资在北京收购物业的金额分布)

(图:内资在北京收购物业的金额分布)

PropTech研习社发现,10-20亿元的收购标的是内外资买家的首选,这类标的占到内外资交易量的三分之一以上。和外资相比,内资七成以上的交易金额都在20亿元以下,可见内资买家更倾向于低总价的标的。

与内资相比,外资投资物业的单笔金额更高,20-50亿元的标的占比达32%,而内资在这一区间的占比只有22%。

无论是内资买家还是外资买家,只有极少数标的收购金额超过50亿元,50亿元以上的收购交易占比均不足十分之一。

通过上述研究,PropTech研习社发现北京目前的大宗交易市场主要是由内资主导。

内外资交易此消彼长,背后是什么原因呢?

一位从事大宗交易的业内人士跟PropTech研习社分析,不是外资突然进来,而是外资一直都在。只不过2013年到2016年间,大量热钱通过P2P方式聚集起来涌入楼市,写字楼出再高的价这些热钱也敢接手。随着热钱泡沫褪去,市场恢复理性,一直以市场价进行交易的外资就被凸显出来。

(完)

活动预告

8月9日(周五下午),由投中网PropTech研习社与好租联合主办的Vtalk沙龙将在北京望京WeWork举行,届时我们将围绕“北京写字楼的最佳抄底时刻”展开讨论。

本次沙龙的形式将是一场闭门会议,我们会采取一部分定向邀约,也会开放20名额给到业内。

如果你是收楼的资金端,卖楼的资产端,有大宗交易经验的代理行,以及大宗资产的业主代表方,请联系PropTech研习社主理人微信(13520830818),审核通过后我们将会为您发放入场券。

当下,写字楼租赁空置率到底是如何在波动,产业跟写字楼市场又是什么关系?北京大宗资产买卖是否是最佳抄底时刻?

一切等你来聊~



网站编辑: 冉一方
本文为投中网原创文章,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究

0

第一时间获取股权投资行业新鲜资讯和深度商业分析,请在微信公众账号中搜索投中网,或用手机扫描左侧二维码,即可获得投中网每日精华内容推送。

发表评论

 / 200

全部评论

—— 没有更多评论了 ——
—— 没有更多评论了 ——