资本看中北上广的床，千亿市场为何没有巨头垄断？

35岁的高杰，来北京工作已有十五个年头，期间换过十几个住处，去年，他搬进了位于东四环的一处蓝领公寓。

“目前住的是公司集中安排的宿舍，一间房8个床位，有24小时热水。”

高杰是一家安保公司的员工，在东二环朝阳门的一座写字楼做保安。他告诉投中网-Proptech研习社，公司租了三层楼的十多个宿舍，安排高杰的一百多位工友集中居住一起，八个工友住一间房，能和熟悉的人住在一起，让他比较安心。

从临汾来到北京，没有学历背景的高杰只能在劳动密集型的服务行业工作，饭馆服务员、搬家工人、酒店保洁、家政、外卖员、快递员，这些工作他都做过。 

高杰说，“对于我们这种外来务工的人来说，吃饭容易解决，出行也方便。最难的就是住宿，前几年什么恶劣的环境我都住过。”

高杰的处境并非个例。容纳了2100万人口的北京城，有800多万外来人口在流动、往来。进入城市后，在哪里落脚？成为所有北漂人的刚需。

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蓝领公寓千亿市场：海底捞员工们的住宿刚需

尽管外来务工人员住宿刚需一直存在，但过去很长一段时间，蓝领群体的住宿都是由非正式的群租房来满足。直到近年，随着长租公寓的兴起，针对劳动密集型行业从业人员设计的蓝领公寓，也成为市场追逐的优质标的。

在长租公寓持续爆雷的当下，蓝领公寓以其稳健与更高的回报率，被投资圈视为一片新的蓝海市场。

据央视财经报道，这一行业的融资额， 2018年已经突破 100 亿元，比2017 年翻了一倍，蓝领公寓市场正在快速成长。

那么，蓝领公寓的生意到底有多大？

保守估计，一线城市——北上广深四城就有1500万务工人口，务工人员住宿市场规模超过千亿，而这一数据还不算蓝领群体住宿需求所衍生出的其他需求。

虽然在外界眼中这个市场仍是一片蓝海，但在新起点蓝领公寓创始人、CEO孙文利看来，区别于互联网行业，蓝领公寓是一个需要耐心的传统产业。 

与高杰公司安排员工集中住宿相似，新起点的一个重要客户是海底捞，在北京拥有超过50家的海底捞火锅门店。

“新起点最早的一个客户是海底捞的一个店，租了我们180个床位。”孙文利说。

过去，海底捞解决员工的居住需求是在小区租十几套三房两厅，然后雇佣三个宿舍阿姨管理。如今，蓝领公寓成为这类零散、非专业居住服务的一个替代方案。

在床位单价相对更高的情况下，海底捞为什么愿意选择新起点这类蓝领公寓？

孙文利告诉投中网-Proptech研习社，虽然短期看床位单价要高，但搬到蓝领公寓后，公司只要招一个宿管阿姨就行，再加上蓝领公寓服务商提供的集中管理服务，企业负担的成本其实更低。

“越是大的正规企业，选择蓝领公寓就越有保障的，综合成本会越低。”孙文利说。

但孙文利也坦言，尽管蓝领公寓解决的是市场痛点，未来需求巨大，新起点的每个项目都是盈利，但本质上蓝领公寓是个慢钱生意。如果资本轻易冒进，不计成本进行扩张，很可能导致如长租公寓般频频爆雷的命运。

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蓝领公寓天花板：拿楼难，垄断价格更难

时下盛行一类创投逻辑：

当一个商业项目能解决市场刚需时，资本迅速跟进，将这一商业项目迅速复制到全国各个城市，前期以补贴方式获客，待市场规模形成事实上的垄断后，掌握定价权，期待通过提价来获得盈利。

蓝领公寓是否也可以复制上述模式，迅速扩张？

“我觉得不可能，它是一个相对传统的行业，而且蓝领群体住宿的解决方案也有多种多样，如果价格特别高的话，企业会采取其他的方案来解决。”孙文利给出了他最直接的回应。

孙文利解释称，相对长租公寓来说，蓝领公寓偏向于To B模式。尽管公寓运营方是为服务业从业者设计居住产品，但公寓运营方是和企业做生意，为海底捞、安保公司这样的劳动密集型企业销售公寓产品。因此，蓝领公寓难以形成To C产品那种绝对的价格垄断局面。

自2014年进入蓝领公寓赛道，经过五年发展，孙文利所创立的新起点已经成为蓝领公寓领域中重要的一员，“但到目前为止，我们一共19家店，床位数约15000张左右规模。”

根据市场数据，在北京，蓝领公寓一张床位租金在500-700元/月，即新起点当前的租金规模在1.2亿元。相对于蓝领公寓潜在超千亿元的市场规模，新起点的规模并不算大。

为何连新起点这样成熟的企业，也难以将规模做大？

对此，孙文利告诉投中网-Proptech研习社，与白领公寓承租私人住房所不同的是，蓝领公寓要大面积承租，常常承租整栋楼。因此，拿楼难，成为扩大规模的根本瓶颈。

“你拿一栋楼需要评估很多东西，包括他的法律风险、租金、业主、未来发展等一系列东西，如果容易，我们就不会是19个项目，可能是190个项目。” 

除了“拿楼难”这一痛点以外，规模经济在蓝领公寓行业内也并非绝对，“规模不经济”有时也会存在。 

对于出租公寓而言，核心盈利来自于租金差，即经营方从房东处承租价格与最后出租价格的差额。对于蓝领公寓，成本一项还需要加上装修成本、公寓运营管理成本，因此，蓝领公寓的前期投入巨大。

孙文利指出，在蓝领公寓行业，基本上不存在单体项目毛利是在20-30%，做10个项目以上毛利40-50%，做100个项目可能更高的情况。

“因为拿项目越多，可能总部成本越高，销售费用等等各方面都在增加，单项目的成本没有降下来。”

更重要的是，在拿房成本难以降下来的基础上，租金价格的调整也不是企业说了算。

“举个例子，一个外地人在北京，能接受的是3000块钱的租赁标准，如果你涨到3200，他可能还忍受，你如果涨到3500，他原来住三环，他可能就会住到四环，相当于用时间来换价格。如果你再涨到4000的话，他就要住更远，最后他就不在北京待了。” 孙文利说。

孙文利告诉投中网-Proptech研习社，这一点对所有长租公寓都一样，无论是To C的个人公寓，还是To B的蓝领公寓，价格的调整，都须有度。

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并购、IPO、转型，蓝领公寓出路在哪？

面对目前存在的“蓝领公寓是一片蓝海”的观点，在服务行业耕耘多年的孙文利则一直强调，蓝领公寓其实是一个传统行业。

那么，这一“传统行业”的出路在哪里？

在政策面，蓝领公寓近年来利好政策不断出台，鼓励市场力量发展针对蓝领群体的租赁性住房。因此，孙文利亦直言做蓝领公寓具有很好的社会民生效益，是为社会解决痛点。

在东四环集体公寓住了一年的高杰，直言蓝领公寓让他住得舒心，“最重要的是安全有保障，公寓内不准私接插座，大功率电器也限制了，还有定期消防排查，这是我过去自己租群租房都没有的。”

对于劳动密集型服务型企业而言，选择蓝领公寓，看似付出了比过去承租群租房稍高的价格，但蓝领公寓在消防安全、服务运营、后勤管理上提供了更专业的服务，让这些企业降低了雇佣人员的流动率，更利于企业专注自身业务的提升。

有了放心的居住环境，高杰也告诉投中网-Proptech研习社，这是他愿意留在现在供职的这家安保公司的重要原因。

得到市场认可的蓝领公寓，在资本的助力下，继续前行。孙文利指出，未来的蓝领公寓会继续成为市场主体的一种专业服务提供方，“我个人觉得这个行业未来的发展可能会，它只有两个层面的出路。”

孙文利说，第一个层面上的出路，从供应端的角度来说，整个蓝领公寓是资产的一个解决方案，变成一家资产运营管理公司的一个分支或者一个部门。

第二个出路，是从客户端的角度来说，蓝领公寓相当于蓝领服务公司的蓝领住宿，而这家蓝领服务公司可以提供蓝领的综合解决方案，又可以发工资，又可以做金融，又可以做招聘，都可以解决。

但无论哪个方向发展，孙文利称，核心的任务是做好自己的企业。“只要你的企业能够有一个相对稳定的这样一个发展，还有一个相对比较好的盈利，剩下的交给市场。”

对于传统蓝领公寓的商业模式，但孙文利直言资本投资时需要耐心，投1年、2年就直接退出的做法，基本不可能盈利。

此外，对于市场竞争，蓝领公寓的各个企业主体可能出现合作，比如新起点、魔方公寓“9号楼”等，可能彼此间直接进行合作，或者一些大的行业帮助蓝领公寓主体之间进行整合，再一起打包去上市。

“但这一切的前提建立在我们自己首先能活下去，并且能活得很好这样一个基础之上，其他东西我没有办法去强求。”孙文利说。

（应受访者要求，文中高杰为化名）