100亿，红杉高瓴的超级LP又掏钱了

近日，新华保险作为单一LP，掏了100亿给中金公司，专门投资持有型不动产项目。这是险资最近最大的出资动作，代表了险资作为长期资金加快入市的进度。其中有两点特别值得一提。

持有型不动产的投资正在升温，新华保险、平安人寿、太平洋保险等公司在近期纷纷加注。而且除了险资外，普洛斯中国、高麓集团、京东产发等机构，都在最近相继宣布完成新基金的募集或设立。

险资进入一级市场也正在提速。《中国保险资产管理业发展报告(2023)》在调研了196家保险公司后发现，截至2022年末，股权投资资产配置占比已超过股票，成为险资第四大资产配置类别。

不过，虽然中国保险公司在股权上的配置比例已经有很大提升，但出资多少的关键还是在于负债端。

投中信息CEO杨晓磊在“第17届中国投资年会·有限合伙人峰会”上表示，“美国的保费余额大概8万亿美金，我们的保费余额只有20几万亿人民币，所以这里面又是2倍多的差别，我们的管理人又是人家的6倍，我们在一个相对来说募资压力远高于美国GP同行的环境里。

因此，GP与险资LP之间，一时难破僧多粥少的局面，机构想要顺利拿到险资的钱依然不易。

红杉、高瓴背后的超级LP

这次的主角新华保险是股权投资的“老玩家”了，据CVSource投中数据显示，新华保险早在2011年就开始入局一级市场投资。其中高瓴资本和红杉中国是获得出资最多的机构。

2014年7月，新华保险出资高瓴资本6亿，参投珠海高瓴天成股权投资基金（有限合伙）。同年9月，新华保险出资了高瓴资本，成立了珠海高瓴致远资产管理中心（有限合伙），投资数额1022万元，持股99%。

2017年4月，又出资3亿元，参投了珠海高瓴天成二期股权投资基金（有限合伙）。到了2020年3月，高瓴创投发起成立厦门高瓴瑞祺股权投资基金合伙企业（有限合伙），新华保险出资6亿。

红杉中国则获得新华保险3次注资。第一次新华保险出资2亿，参投了2012年成立的北京红杉信远股权投资中心（有限合伙）。第二次参投了2015年8月设立的北京红杉漮德股权投资中心（有限合伙），出资3亿；第三次是2019年9月，又出资2亿参投了深圳市红杉鑫辰股权投资合伙企业（有限合伙）。

此外，新华保险还投资了源码资本、软银中国、歌斐资产、高榕资本、洪泰基金、维梧资本、CPE源峰、赛富投资、前海母基金等多家知名机构。

从既往投资来看，新华保险以投资头部知名GP和母基金为主，喜欢大白马的潜台词是求稳、别出事儿，再搭配一些如医疗等与保险匹配性强的细分赛道，有大概可以勾勒出险资投股权的偏好，而真正的“大钱”，一般还是出给国资GP，比如这次出100亿给中金，大概有如下这么几个要点：

一是关于基金设置。新华保险作为单一LP，出资99.99亿元，中金公司出资100万元，共同组建新基金。基金管理人中金资本，负责基金的投资、管理及运营。投资决策委员由2名委员组成，且都由中金资本委派。
二是收益分配。基金门槛收益率 8%，carry 部分收益按照90%和10%比例在 LP 和GP中进行分配。在基金利润累计分配达到新华保险累计实缴资本的基础上，若有余额则继续100%向新华保险分配，直至累计分配金额的实缴资本达到复利每年8%的金额。

三是基金管理费。投资期和延长期内的管理费率均为 0.4%。投资期内年度管理费为实缴出资初始金额的0.4%，此后（除退出期）为当期投资份额的0.4%，且中金资本有权收取期间循环投资的管理费，年度循环投资管理费率为当次循环投资款项的0.4%。

carry部分9:1分配，管理费0.4%并不高，但考虑到基金规模100亿元，对于中金而言这也是一笔不菲的收入。另外，除了以上三点外，投资方向为持有型不动产项目，也值得关注。

100亿，投向持有型不动产

什么是持有型不动产项目？

简单说，即不以散售为获利途径，以投资持有获取租金和资本增值为主要目的的不动产，比如写字楼、酒店、零售、公寓、仓储物流、养老项目等。

此次新华保险联手中金资本斥巨资入局，既是响应国家号召，支持不动产市场融资需求；也是瞅准时机准备“抄底”，希望在市场回暖后实现资产增值。

除了新华保险外，越来越多的投资方增加了对持有型不动产投资的关注。同为保险公司的平安人寿就在去年多次出手投资不动产。

比如去年11月，平安人寿投资了上海东方万国等四个产业园项目，包括上海东方万国、上海弘源科创、北京弘源国际、北京弘源新时代项目，累计实际出资61.49亿元人民币。又如12月6日，平安人寿出资了北京丽泽商务区 D-03、D-04 不动产项目，计划投资金额不超过75.41亿元。

还有一点值得注意。据投中网《LP周报》栏目不完全统计，近1个月，隐山资本、普洛斯、高麓集团、京东产发等公司都设立的不动产投资基金，而合作方又以保险公司居多。

去年12月，高瓴资本旗下的高麓集团完成募集高麓一期工业物流人民币基金，基金将收购多个正在运营的成熟物流及工业项目，总投资规模近35亿元人民币，总建筑面积逾65万平方米。高麓一期的投资方尚未公布，但官方消息提到：基金投资人为多家境内知名保险机构。

又比如，友邦人寿、太平洋保险、中宏人寿三家保险公司组团，联手中信金石基金和京东产发设立了京东金石（南京）智慧仓储物流投资合伙企业（有限合伙）。基金规模人民币40亿元，主要投资位于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等区域共计13个核心物流节点城市的14个物流高标仓，项目总建筑面积约为157.8万平米。

此外还有隐山资本于近期完成了80亿元募资，普洛斯中国（十一期）完成30亿元募资，高盛、黑石等国际巨头也早在2022年就入局。由此可见，持有型不动产投资在国内确实在不断升温。

原因不难理解。一方面，持有型不动产投资受市场供需关系自发调节，楼市政策和货币政策对其影响较小。这意味着根据供需关系的预测准确度往往较高，不用过度担心意外的扰动因素。

另外，国内房地产开发已经进入成熟阶段，持有型不动产投资正处于成长期。CBRE世邦魏理仕的报告显示，2019年，中国大宗不动产投资金额占GDP比重仅为0.2%，而欧美发达经济体的这一比例为1.6-2.3%。如果对标发达国家平均水平，持有型不动产投资将是我国未来房地产投资增长最快的领域。

险资加速入局，但难解GP“近渴”

与不动产投资同步增长的，还有股权投资市场。

根据中国保险资产管理业协会的统计，196 家保险公司调研数据显示，截至 2022 年末，参与调研的保险公司股权投资资产规模为 1.86 万亿元，占总投资资产的 7.84%。股权投资资产配置占比仅次于利率债、信用债和银行存款，已超过股票成为第四大资产配置类别。

截至 2022 年末，行业直接股权投资规模 1.14 万亿元，同比增长 3.01%；超大型寿险公司直接股权投资规模为同比增长 22.54%。

快速增长的原因除了国家鼓励支持实业外，可能还与两个直接因素相关。

第一，股权投资的标的，有助于服务险资的客户。险资的主营业务是服务购买保险的客户，所以险资的投资往往也服务这一目的。

长城财务保险资管总经理助理胡坤在今年12月举行的“第17界中国投资年会·有限合伙人峰会”上就表达了相似的观点，“（险资）通过股权市场投资GP，覆盖很多各类企业，打造保险公司一个私募股权生态圈，这个生态圈一端是服务保险端的客户，为客户提供各种各样的服务和产品；另外一端是服务我们的投资端。”

另外，二级市场低迷导致险资在二级市场的收益率压力激增，现在正在寻求收益率较好的资产来替代、升级或补充。

新华保险的财务数据印证了这一点，2023 年前三季度，新华保险实现营业收入 618.55 亿元，同比减少18.6%；实现归母净利润 95.42 亿元，同比减少15.5%。收入及利润同比下滑主要原因是前三季度投资收益同比减少98.2%，资本市场波动带来的影响十分明显。

不过追求稳健的风险偏好，也意味着险资对GP选择要求更高——它并不特别在意单个项目带来的极高回报，但对能否持续获得稳定回报格外关注。

华映资本创始管理合伙人季薇分享的观点就道出了其中的共性。一方面，险资对基金的管理规模、过往业绩，退出项目数量等都有明确的最低要求。这些门槛也意味着设立时间比较短，业绩可能没有体现出来的GP，比较难符合保险资金的准入门槛。

另外，对合规性的要求非常高。保险机构本身受银保监会，现在的金融监管总局各种监管条件约束，监管非常严格。“必须是保险资管协会白名单上的GP机构达到准入门槛后，险资才会比较放心地进行相关的考察和投资。”

可见，未来险资进入一级市场的消息或将越来越多。不过市场依旧“僧多粥少”。如何拿到险资的钱，也考验着每个GP差异化的竞争能力。