贝壳找房递交招股书：赴纽交所上市，去年营收460亿（附中英双语招股书）

北京时间7月24日晚间，贝壳找房向美国证监会公开递交了招股书，拟在纽交所上市，股票代码“BEKE”。承销商有高盛、摩根士丹利、华兴资本等。

招股书显示， 2019 年贝壳GTV实现21280 亿人民币，营收 460 亿人民币，同比涨60.6%。招股书还显示，截至2020年6月30日，平台上有超过42,000家商店和456,000名代理商，去年同期，则有超过24,000家商店和250,000名代理商。

贝壳找房董事长左晖在招股书中发表了一封信，全文翻译如下：

贝壳招股书-左晖的信

亲爱的投资者：

感谢大家抽空了解贝壳的故事，我想跟大家分享一下我们对行业、对组织、对未来的看法。

我们通过互联网和大数据的力量，深刻地改造了这个行业。

我们是一家拥有超过18年历史的中国领先的房地产经纪品牌链家，拥有两年历史的中国领先的房屋交易与服务线上线下一体化平台的机构。

凭借多年的行业经验，我们深刻地知道，中国的房屋交易和服务行业仍然是“前工业时代”，通过互联网和大数据的力量，有充分的转型空间和机会。

在过去的18年里，我们通过重新发明和构建行业基础设施和标准来改造行业，这为贝壳这一全新创新的商业模式的崛起铺平了道路。

我们的行业转型围绕三个关键主题:

1.房屋交易和服务行业的“前工业化”阶段缺乏行业标准、基础设施和有经验和使用权的专业服务提供商，导致房屋客户不满意。

通过构建服务协议和数字化基础设施的行业标准，我们努力解决根深蒂固的行业痛点，并以三个重新发明改造行业：房屋数据标准化、服务提供商专业化和交易流程标准化。

2.数字化。利用我们强大的数据能力，我们率先在中国建立了一个真实、真实、庞大的房屋上市和信息共享系统，为我们提供了广泛的在线接触点和高质量的客户流量，这是一个以极低购买频率为缩影的行业。

同时，我们将分散的线下数据数字化，使房屋交易的整个过程在线化，这不仅改造了交易过程，也改造了交易后的阶段，如抵押和产权清仓。

伴随着这些深刻的变化，传统经纪服务商面临着在房屋服务数字化时代适应和有效竞争的挑战。我们重新定义了服务商的资质标准，投入巨资招聘和培养高校毕业生提供新时代的经纪服务。

3.数字化的交易和服务鼓励买家、卖家和服务提供商积极互动和分享信息，为我们提供有价值的数据洞察，进而有助于提高服务效率和客户体验。

这样的改进导致更有意义的互动，形成良性循环，因此，我们对行业的理解和诀窍随着积累的数据洞察快速进化，使我们能够为客户创造更多价值。

一、即使困难也要做正确的事

我们看到中国许多行业的主题重复，其特点是：

（1）价值链长、基础设施缺乏的复杂行业；

（2）客户和服务提供商的服务效率低、体验差；

（3）一个庞大但仍快速增长的市场。行业参与者往往被利用“巨大”的短期机会所诱惑，忽视了提高服务效率和客户体验的长期好处。

我们有我们独特的企业文化。我们坚定地选择做“正确”的事情而不是“快速成功”类型的事情，因为我们相信长期利益而不是快速成功的捷径。

我们明白，做“正确”的事情本质上是具有挑战性的，因为在长期产生更大的股东价值之前，这需要我们花时间改革行业基础设施，提高服务效率和消费者体验。

我们相信，通往成功的唯一道路是建立在做正确的事情上，即使这很难。最困难的部分是，做“正确”的事情往往伴随着经济利益的短期牺牲，然后才能实现长期增长和更大的结果。

我们相信最初的挑战为长期成功铺平了道路，尽管该组织在所谓的“没有经济回报的投资阶段”面临障碍我们为多年来培养了一个拥有这种核心心态的大型管理团队而感到自豪。

我们的团队经历了一次又一次艰难的“没有经济回报的投资阶段”，最终促成了我们的长期增长和积极的客户体验。进一步重申了我们坚定的信念，即做正确的事情，以取得长期成功。

随着我们的首次公开募股即将到来，我们特别希望与投资者分享我们坚定的信念，即为长期成功做正确的事情。

虽然我们对近期财务表现充满信心，但我们将更多的努力用于发展和投资我们的长期能力，即使这些投资可能需要时间来实现财务回报。

事实上，时间越长，难度越大，我们就越兴奋。

我们建立了代理合作网络(ACN)，实现了全行业的覆盖人们对生活条件的要求越来越高，COVID-19大流行病进一步加强了需求。我们的业务依赖于以社区为中心的门店和代理商，他们一天天向住房客户传递有价值的市场信息，帮助他们实现“更好的居住”（我们的使命之一）。

随着信息技术、互联网和大数据的发展，我们能够建立一个更加复杂和高效的代理合作网络。

我们通过分析代理商的个体特征，并将其能力和独特关系与适当的社区匹配，为代理商在交易中创造更多的角色，使多个代理商在单个交易中高效合作成为可能。

我们通常看到五个或更多的代理人在住房交易中合作，这种有利的模式使代理人能够积极参与更多的交易，建立更长期的存在，并致力于为社区服务，这从长远来看会带来更多的机会。

ACN相信什么？

我们认为，加强合作将扩大每个参与者的外联范围。通过将代理商之间争夺交易的零和博弈转变为双赢博弈，ACN使代理商之间的协作成为可能，并为住房消费者提供高质量的服务。

我们相信，更好的服务质量将带来积极的客户体验，进而激励服务提供商进一步提高服务质量。

一旦建立，这种基于质量的正向循环将变得无比强大。我们相信ACN的底层协议建立在平台的强大支持之上，我们可以通过代理商之间的相互信任以及代理商与平台之间的相互信任来赢得客户的信任。

我们还相信，我们的管理团队中拥有超过10000名高素质专业人员，他们已经在我们身边工作了七年多，有着相同的价值，这对我们的成功至关重要，也是我们的核心资产。

我们将住宅地产行业的全产业链划分为建筑、交易、生活和配套服务（如金融服务）四个领域。我们相信我们有潜力通过开发结合线下代理网络的承诺服务和对消费者深刻的线上数据洞察的独特模式，沿着行业价值链创造新的价值。

二、服务提供商和A+E的价值

随着传统服务数字化的进步，我们相信服务提供商将拥有越来越多的价值。通过数据和工具的赋能，服务提供商将能够在综合的在线和离线场景中为客户提供更专业的服务。我们将这种创新的服务模式称为"代理（A）+工程师（E）"，其中E收集和汇编数据洞察作为工具，培训和授权A以更好的方式为客户服务。

多年来，我们一直将代理商视为我们的客户和成就。

一方面，我们鼓励和支持他们以专业和道德的方式为客户服务。另一方面，我们不断投资和培训代理商，以提升他们的知识库，并保护他们的权益。

我们渴望为我们的代理商带来专业的认可和尊重——有尊严的服务提供商（我们使命的第二部分）。

我们相信，只有有尊严的服务提供商才会为客户提供有价值的服务。

基于我们对行业复杂性的深刻理解，我们坚信在线上的重度投资和线下的深度连接相结合。以简单方式与线下服务提供商连接的公司无法创造以客户为导向的自我强化循环，也无法影响服务的提供方式，也无法成功实现平台的全部潜力。

三、永不停歇，努力创造更多的价值

在全球COVID-19大流行期间，我们向美国证券交易委员会提交了本次首次公开募股的机密文件。

我们没有推迟首次公开募股进程，而是按计划向前推进，这也反映了我们专注于内生因素和最小化外部影响的信念。

我们认为，我们的基本价值，而不是外部环境，是成功首次公开募股的关键因素。

展望未来，我们相信长期增长和进步是由一家公司能够为行业创造不可或缺的价值驱动的，而不是不断发展的竞争格局或外部环境。为此，我们从未停止。

我们不断进行战略思考，通过弄清楚如何在五年内从当前的a点到b点，并排除通往该点的最简单路径，引导我们的组织成长和发展。尽管付出了代价，但我们通过对客户坚定不移的真诚承诺来引导我们的组织发展和发展。

我们通过向未知领域扩张和征服具有巨大潜力的困难新市场来引导我们的组织成长和发展。我们激励线下服务提供商用在线工具成长，也推动在线工程师深入行业。

我们致力于技术，但也寻求同情地了解我们的服务提供商和客户

我们致力于通过技术重新创造行业。我们努力理解本质，并以理性、科学的方式提高我们的效率。

与此同时，同样重要的是，我们有愿望和能力理解和欣赏服务提供商和客户的想法和需求，并照顾到提供服务的所有细节，特别是考虑到我们面临着庞大的服务提供商和客户群体，以及超过100天的典型服务周期。

四、为社区创造价值

我们的业务在许多社区根深蒂固。我们建立了广泛的线下服务网络，并培养了庞大的服务提供商力量。

我们致力于提供更多的社会价值，以实现社区的“更好的生活”。

我们的代理人教长辈使用智能手机，提供免费打印件，并协助他们在社区提供包裹交付和存储，旧书收集和捐赠服务。我们甚至在COVID-19锁定期间帮助社区进行把关和巡逻。我们努力帮助我们的平台参与者理解并履行我们的使命。

再次感谢您阅读这封信。

今天许多受欢迎的公司寻求在不动摇基本面的情况下快速改变世界。

在我们心中，我们是一个具有改变游戏规则的想法和方法的组织，从根本上重塑和改善一个传统，困难和费力的行业。

我们是一个激励传统行业转变为新商业世界的组织。我们相信我们是我们未来愿景中的尖端公司。

左晖

贝壳集团创始人和董事会主席

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