拿地前夜，朱孟依拉来信托、险资入伙

年初以来，京城土拍市场风云再起，头部房企接连高溢价出手夺地。老牌房企合生创展不甘落后，10天斥资180亿于京南拿地，震撼业界。

5月19日，合生创展以42亿元和65.4亿元分别拿下北京丰台区分钟寺L-39及L-41地块。就在9天前，合生刚刚斥资72.2亿元，拿下了分钟寺L-24、L-26地块，三次拿地累计耗资高达179.6亿元。

面对合生创展近180亿巨额拿地事实，业内人士纷纷感叹豪宅资深玩家霸气归来。不过，阔绰出手背后，合生创展钱从何来，同样备受关注。

要知道，2019年合生创展集团全年营收不过186.01亿港元（170.44亿元），全年核心利润32.3亿港元（29.6亿元）。

截至2019年底，合生创展集团在手现金仅126.35亿港元（115.77亿元），并不足以支付180亿元的拿地巨款，加上一年内到期需偿还的贷款约160.73亿港元（147.28亿元）。业内人士认为，合生创展此次拿地势必大幅举债。

一年内偿债147.28亿元，加上180亿元斥资拿地，仅此两项扣除115.77亿元的现金储备后，合生创展资金缺口就高达211.11亿元。而截至2019年末，合生创展未动用银行信贷额度为246.63亿港元（225.99亿元）。

对此，业内人士表示，房企融资一般不会过度使用银行信贷额度，另有发债融资、信托融资等多种融资手段。

乐居财经注意到，今年2月2日，合生创展曾通过全资附属公司合生资本（国际）成功发行5亿美元境外债，期限为364天，票面利率6%。

除此之外，5月合生创展三次拿地背后也隐现出信托和险资到融资魅影。这一点从其三次拿地的分属公司背后不难看出端倪。实际上，合生创展自身本就与险资渊源颇深，合生创展集团创始人朱孟依所在的朱氏家族名下，就掌握有一家知名险企：珠江人寿保险股份有限公司。

经查，合生三次拿地的对应竞得公司分别为：北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司。

三家公司均由宁波诚车投资管理合伙企业（下称宁波诚车）和廊坊市合富汇华企业管理合伙企业（下称合富汇华）各自持股70%、30%。后者为合生创展全资附属公司。

而宁波诚车股东分别为北京锐宇投资管理有限公司和中诚资本管理（北京）有限公司，两家股东持股情况未公示。其中，锐宇投资为合生创展旗下控股公司，而中诚资本则为中诚信托旗下控股公司，中诚信托背后大股东为中国人民保险集团股份有限公司。

宁波诚车于2020年5月8日发生合伙人变更，恰好是5月9日合生创展首次出手拿地前一天。

工商资料显示，此前宁波诚车两家股东分别为中诚资本和北京中诚稳进投资管理中心，后者为中诚资本旗下控股公司。在合生创展进驻前，宁波诚车是一间纯正的中诚系资管公司。

尽管宁波诚车工商资料登记中，合生旗下公司与中诚资本持股情况未明。不过，从两家公司认缴出资情况中，可以看到离奇一幕：宁波诚车注册资本金为110万元，然而锐宇投资认缴出资额高达20亿元人民币，而中诚资本仅认缴出资100万元人民币。

业内人士表示，对于宁波诚车此类房企与信托合资的资管公司而言，信托方多以象征性出资作为资金劣后方，由主导房企出资作为优先级资金，实际优先劣后认购资金杠杆比例由双方共同约定。

如此一来，合生创展利用信托资管撬动杠杆资金，合力拿下180亿元的三幅地块也就不足为奇了。