外资「跑步」抄底中国：黑石欲接盘SOHO，潘石屹早有布局？

文 | Ellie

一

560亿豪华资产包

老潘准备“割肉”离场

潘石屹又“割肉”了。

据香港万得通讯社10月30日报道，SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。财新新闻随后曝出第一笔交易正在进行中，买家是黑石和新加坡政府投资公司 (GIC)组成的买方团，出售的资产是光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO复兴广场三个项目。

此外，SOHO中国还计划在未来两年内以分批打包的方式出售古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、丽泽SOHO以及北京前门项目。

上述八个项目总价值人民币500亿-600亿元。而SOHO中国截至今年6月底的资产总额也不过600多亿。

10月31日早间，SOHO中国发出公告对传闻不予置评。但公告中也提到，集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。

其实早在今年6月的SOHO中国物业销售推荐会上，潘石屹的“割肉”之心已经显露端倪。除了一口气出货2万方，潘石屹心爱的望京SOHO等明星项目皆在出售之列。

至于为何要在现在这个价格低点出货？ 

潘石屹当时给的说法是“做生意要有“活思想”，市场需要不断交易，需要不断进出货。”

那卖楼之后的钱用来干什么？

潘石屹在销售推荐会上表示卖楼的资金不会继续买楼，而是会重新拿地开发建设，拿地倾向一线城市。

 “我觉得我们公司的价值是拿一块地，把房子从设计到建设出来。我们25年时间干的就是拿地建房，这是做顺手的，创造价值比较高。”潘石屹称。

二

甩货逻辑

SOHO中国不擅长运营？

SOHO中国持有的物业

（来源：SOHO中国2019年中期报告）

SOHO中国财报显示，截至2019年上半年，SOHO中国持有的物业数量为9个。如果SOHO中国甩卖资产的消息属实，SOHO中国在中国境内将仅剩银河SOHO这一处物业。

这下子，曾言“房地产市场一天比一天畸形”的潘石屹真的要彻底离场？

SOHO中国为什么要狂甩资产，潘石屹是缺钱了吗？

潘石屹在今年6月的销售推荐会曾表示目前SOHO中国不缺钱，况且那次散售保守估计也能进账78亿元。

从财报来看，SOHO中国的现金流也没出啥问题。财报显示，截至2019年6月底，SOHO中国账面持有现金12亿元，净负债率为44%。此外，SOHO中国的融资成本还不到5%。

但与频繁出货形成鲜明对比的是，SOHO中国的盈利能力并不尽如人意，营业收入和净利润已经连续多年持续下滑。

2009年至2019 年SOHO中国财务表现

（来源：SOHO中国公司年报）

财报显示，2018年，SOHO中国的营业收入为20.89亿元，净利润为19.25亿元。纵向对比，2018年净利润还不足2012年高峰期的五分之一。2019年上半年，SOHO中国实现营业收入10.66亿元，较去年同期增长约5.56%。但净利润只有5.67亿元，远低于去年同期的11.11亿元。

昔日风光无限的SOHO中国，如今一年下来的净利润还不足头部房企的一个项目。

所以老潘无心恋战，甩卖资产，准备退休？

某位商办行业业内人士向PropTech研习社表示，没搞懂潘石屹怎么想的。“上半年SOHO中国盈利8.65亿，负债率不到50％，都挺好的，而且运营收益只在10%，这要是都卖了，营收结构都变了。”该业内人士称。

一位商办行业从业者告诉PropTech研习社，SOHO中国不擅长运营，甩卖资产是意料之中的事儿。“SOHO的人，哪儿会管楼啊？最擅长的是卖楼，这事儿是明摆着的。他们管的哪个楼，租金超过10元的%3F” 该商办行业从业者称。

好租晓楼的数据显示，SOHO中国本次待售物业的租赁情况并不够优质。

SOHO待售物业租金情况

（数据来源：晓楼数据服务平台）

由上表可以看出，只有三处待售物业的出租率超过90%，古北SOHO因开业时间只有半年，故出租率较低。令人意外的是，处于城市核心商圈的望京SOHO 、外滩SOHO和光华路SOHO的空置率均接近20%。

至于买卖时间，业内人士告诉PropTech研习社，“卖楼是很正常的企业经营行为。跟时间阶段没关系，人家认为需要卖，那就卖呗。”

在6月份的销售推荐会上，潘石屹曾表示目前是一个买家抄底的好时机。潘石屹认为，未来几年，国内仍会是宽松的货币政策，市场的钱越来越多，不值钱，但物业却会很值钱。

既然自持物业更加增值，那潘石屹为什么要现在卖楼呢？这个便宜为什么拱手让人赚？

恐怕只有潘石屹自己能够回答这个问题了。

光华路SOHO

三

外资加速抄底内地大宗物业 

虽然说SOHO中国每次出手金额都不小，但是这次一口气几乎全部出货，货值高达80亿美元，也就是560亿人民币，国内真正能接手的机构其实没有几家。谁是这个庞大资产包的接盘方？

据财新报道，SOHO首批项目的意向接盘方可能是国际私募巨头黑石集团和新加坡政府投资公司 (GIC)组成的财团。

说到黑石，其实它和SOHO中国颇有渊源。公开资料显示，黑石亚洲区目前房地产板块的常务董事就是SOHO中国原来前任总裁阎岩，后者在SOHO中国工作了22年，曾历任首席运营官、财务总裁和总裁，负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等。阎岩曾被业界誉为潘石屹的“左膀右臂”。

业内人士评价称，在目前的市场行情下，SOHO中国这么大体量的资产包，也就只有黑石的闫岩可以拿下。

那SOHO中国打包出售资产，会打折吗？这次交易的单价大概是多少？

某位四大代理行的投资经理跟PropTech研习社透露，“据说所有项目的均价高达8万，这样的价格让投资者望而却步，我们也是莫能助” 。

该位投资经理表示，本次计划出售的长宁SOHO、天山SOHO和古北SOHO根本不值这个价格，现有租金无法支撑这么高的售价；而SOHO 复兴广场在上海新天地，位置不如外滩SOHO。

“租金8、9块，五万多单价还可以操作。”该位投资经理称。

那为什么会传黑石和GIC要接手SOHO中国的资产包？

PropTech研习社发现，一向喜欢收购不良资产的黑石集团，在近几年更倾向于收购一二线城市核心地段的优质物业。

2019年以来，黑石加快了在国内收购物业的步伐，据不完全统计，2019年以来，黑石已经撒出了200亿收楼。【延伸阅读：外资抄底中国】

黑石收购的中国境内大宗物业

而潘石屹也并非第一次将资产卖给外资机构。

虹口SOHO曾以5.25亿美元(约35.73亿元人民币)的交易价格卖给了新加坡吉宝集团和德国安联保险集团，而上海凌空SOHO以50.08亿元卖给了基汇资本。

跑步入场抄底国内大宗物业的并不只是黑石一家。凯德、基汇资本、安联、瑞士合众集团等外资买家也格外活跃。上海浦发大厦、上海MixC万象城、北京融新科技中心、中关村鼎好大厦等知名物业均被他们收入麾下。

据世邦魏理仕最新统计，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，外资占总交易额的32%。2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。

不过也有业内人士分析，这是老潘一惯的路数，放出消息，喊出高价，吸引围观，价高者得。这次560亿的资产会否花落黑石财团，我们持续关注。