城家公寓最大额进账，集中式公寓前景如何？

近日，城家公寓完成近3亿美元A轮融资，据悉，此轮融资由博裕资本领投，云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际等机构跟投。城家本次融资是集中式长租公寓单次融资金额的最大记录。

显而易见，长租公寓市场发展的头部效应愈加明显，而集中式公寓也将成为未来长租市场的主流发展趋势。

融资创纪录

公开资料显示，城家成立于2015年，是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌，承担了华住集团在非标准住宿领域业务的布局。城家重点针对北上广深等一线城市，目前已有100多家物业，房源数超过2万间。

城家表示，本轮融资资金将进一步用于核心城市的物业开发、品牌投入、以及渠道与技术平台开发。此前，城家公寓曾获得来自华住集团和IDG资本的5000万美元Pre-A融资。

据了解，城家的住宅产品主要有几类：一是最核心的城家公寓，为年轻人提供高性价比的独居产品，价格在2500-5000元之间；二是高级公寓，房型更大、服务更多，价格在5000-8000元之间；三是服务式公寓，针对商务人群，价格在1万-1万5之间，比如城家CitiGO、与雅诗阁合作的馨乐庭等。此外，城家也在试水2万以上的奢华公寓，首个项目凯文公寓已于7月在上海正式开业。

华住总裁兼城家CEO金辉在接受媒体采访时表示，城家公寓成熟期项目平均出租率在95%以上，大部分单店都为盈利状态。95%的入住率是城家内部的基准线，而能做到95%的高入住率，首先是因为消费者对品质化住宿产品的需求明确，其次，城家基于自身的酒店基因提供了长短租结合的差异化产品，在消费者端建立了品牌和服务标准，这一点在50%的自有渠道获客指标上也有所体现。

值得一提的是，城家在Night和Live之间，提出了一种新的住宿方式“Stay-灵活住”，指的是在几天和长住之间的中短期住宿需求。为了满足这些人群“灵活住”的需求，城家自主研发了国内首个长短租结合的CAS系统，实现长租公寓碎片房间的有效利用。据介绍，目前城家的中短租占比已经达到20%。金辉认为，Stay是一种全新的细分市场需求，在未来还会有很大的增长机会。

从2016年成立至今，城家累计服务租客超过15万人。长租公寓的一个想象力在于租后生活的延伸，对此金辉表示，现阶段其实不具备太多延展的条件，当前城家的重心仍是打磨基础服务，专注为租客提供安全、干净、便捷的住宿产品。不过城家会与头部生活类服务企业合作，为租客争取相关福利，但不会以此作为盈利点。

城家本次融资是集中式长租公寓单次融资金额的最大记录。

集中式公寓是未来发展方向

今年3月，魔方公寓完成1.5亿美元D轮融资，而在分散式领域，蛋壳公寓也宣布完成5亿美元C轮融资，长租公寓市场的头部效应更加明显。

根据预测，2020 年租房市场规模预计达到1.6 万亿元，2025年租金成交总额将达到3万亿元，租赁人口达到2.3亿;2030年租金成交总额有望达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿，未来市场空间巨大。

业内专家表示，集中式公寓轻资产模式是未来长租公寓发展的方向，2019年是长租公寓发展的一个分水岭。

魔方生活服务集团CEO柳佳曾预言，2019年这个行业还是个洗牌的过程，有盈利能力的、专业的公司会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局，并购还会发生。

同时，房东东公寓培训学院创始人全雳则将2019年定义为“长租公寓分水岭的一年”。

对于租赁行业出现的租金贷、长租公寓爆仓等事件，柳佳认为，一些企业发生资金链断裂，主要是用租金贷的方式透支了客户，是过于快速地追求规模造成的。

其实这个行业要追求有效的规模增长，必须在盈利前提下追求规模。如果是靠短期亏损扩张规模，并不注重盈利，那这个规模只会死得更快。

对于未来长租公寓的投资趋势，全雳认为，集中式公寓轻资产模式一定是未来长租公寓发展的方向，2019年将是长租公寓发展的一个分水岭，也将是轻资产模式爆发的一年。

未来长租公寓行业将呈现“两头大、中间小”的特点，头部企业越来越集中，而中小型企业在融资、资源获取等方面越来越困难，很可能选择被并购或者转型。经过沉淀后，品牌运营商可能也就20家。

全雳表示，未来长租公寓一定是轻资产、重资产分离。目前乐乎、窝趣、包括自如等是轻资产模式的公司，魔方生活服务集团也于12月14日宣布全面进入轻资产领域，预计今后会有更多公司进入轻资产领域。

关于未来轻重资产的比重，柳佳表示，目前从收入和利润来讲，重资产占比90%左右，未来期望轻重资产各占50%，甚至出现倒挂，毕竟存量市场规模很大，因此看好轻资产的未来发展。

而关于轻资产的发展，全雳建议，未来企业要做大三种能力：第一是品牌能力，提升整个市场形象；第二是产品力，增加一些产品线；第三是资产管理能力。