中银投资豪掷30亿入手通州富力中心，通州会成为下一个CBD吗？

在北京市政府迁址通州半年后，通州市场出现了2019年首单大宗物业交易——通州富力中心C01栋以30亿元成交，买家是中银集团投资有限公司（以下简称中银投资）。

又一张“金名片”落到了通州，这里距离北京市政府在通州的新总部办公大楼只有4公里。

在中银投资之前，北京银行、邮储银行等金融机构已经根据政策号召，纷纷将总部迁至通州或者在通州设立分支机构，以支持通州副中心的发展。

这单交易之所以在业内刷屏，主要是金额大。

8月5日晚间，撮合该笔交易成交的代理行——戴德梁行率先发布消息，并称这是2019开年以来最大单笔交易。至于买家姓名，戴德梁行并未透露。

PropTech研习社根据世邦魏理仕发布的《2019年上半年北京房地产市场回顾及展望》，确认该笔交易买家是中银投资。这一信息也得到了业内知情人士的确认。

根据戴德梁行官方披露的信息，通州富力中心总体量约63万平方米，此次成交的C01栋系通州富力中心的办公部分，总建面积约6万平方米。

中银投资并非通州富力中心的第一位买家，早在2017年，天安财险就以9.9亿元买下通州富力中心B02栋，并将其作为总部办公大楼。

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起底通州大宗交易：7起交易均位于运河商务区

（图：通州区大宗交易情况 整理：PropTech研习社）

据PropTech研习社统计，截至2019年8月6日，北京通州已经完成10起大宗物业交易，已对外披露的交易金额超过130亿元，其中有7起交易是写字楼。

从建筑面积来看，总建筑面积为6万方上下的写字楼最受欢迎。从交易金额来看，成交金额主要集中在10-20亿元。

（图：通州区大宗交易情况 整理：PropTech研习社）

从收购时间来看，有7宗写字楼交易发生在2017年以后。2016年，通州被正式确立为“北京城市副中心”，在此之后通州大宗交易量明显增加。

2019年以来，虽然通州已经达成的大宗交易仅有一起，但上海银行、渤海银行两家银行已经签署意向协议，两家银行将进驻位于运河商务区的北京财富中心。

此外，除了中银投资这笔交易的购买用途尚未官宣，此前的6笔写字楼交易均是买来自用，这些自用型买家以内资金融机构为主。

从买家类型来看，银行买家占据绝对主导地位，北京银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄银行等银行系买家纷纷前往通州置业，设立通州支行，其中绝大多数还把通州支行升格为二级分行。

除了银行系买家外，保险公司是第二类大单买手，华夏保险和天安财险早在2016-2017年就抢先在通州购置了总部办公大楼。

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中银投资的通州选址观：为什么30亿选富力中心？

值得关注的是，这7宗写字楼交易均位于同一个商圈——运河商务中心区，包括刚刚成交的富力中心这一单。

（图：富力中心位置图）

为什么要在这里？原因很明显，地段好。

中银投资当初在挑选投资标的时，为何选择了富力中心？

业内知情人士跟PropTech研习社透露，中银投资最终选择富力中心是出于这栋楼本身的设计、位置、体量、商务条款等多方面的因素考虑。

该位知情人士表示，富力中心是距离北京市政府最近的一栋办公楼，距离北京市政府只有4公里。有些买家会喜欢离政府近的办公楼，而有些买家会喜欢离政府远一点的，而中银投资显然是前者。

此外，该位知情人士还表示，中银投资耗资30亿元买下这栋楼是为了支持通州发展，这也是北京银行、邮储银行等银行系买家的初衷。

该业内人士还跟PropTech研习社透露，这单交易是两年多前开始接洽的，因为通州区的物业并不成熟，很多写字楼还在建设中。

根据PropTech研习社的统计，中银投资此次的购买单价和2年前天安财险的购买单价相差不多，两笔交易的成交单价都是4-5万元/平米。

但一名写字楼资深中介对PropTech研习社表示，天安财险虽然买的早，但买的那栋楼并不是甲级写字楼，而本单交易是超甲级写字楼。

所以说，本笔交易金额以高达30亿元的金额刷新了通州最高成交记录，也是迄今为止通州区最大的一笔大宗物业交易。

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通州投资：房住不炒，政府偏爱长情投资人

PropTech研习社好奇，本起交易的标的通州富力中心C01栋，当初成交时还有其他买家在竞争吗？通州地区的大宗物业交易也会像CBD核心区那么竞争激烈吗？

一位业内人士向PropTech研习社透露，这笔交易当时还是有好几个竞争对手的，但竞争激烈程度远不及CBD等成熟区。该人士称，通州区域的写字楼因为还没有建好，很多写字楼都是定制的，并不适合短线炒作的投资型买家。

此外，该业内人士表示，通州区政府也并不想把通州变成一个炒楼、炒作的区域。在招商引资时，通州区政府对产业还是有一定要求的。目前来看，通州更适合长线的投资人持有。

那通州区现在欢迎外资吗？

PropTech研习社发现，通州地区的大宗交易鲜少有外资参与。至今为止，外资只参与了京通罗斯福广场一单购物中心的交易，写字楼交易中还没有出现外资买家。

上述业内人士也表示，从外资本身的资金属性来看，目前并不适合进来。

那和CBD、中关村等成熟商圈相比，通州商圈现在是价值洼地吗？

该位人士表示，和CBD、中关村等成熟商圈相比，目前的通州属于价值洼地。“现在的金融街、CBD已经一房难求，未来五年十年后，通州那边再找楼可能就不好找了，未来通州和成熟区域的价格差距会越来越小，北京各个区域的价格会趋同。”

那通州的大宗交易活跃吗？从通州定位更新之后，又有多少企业将总部迁至通州？

该业内人士指出，目前通州公开的大宗交易基本都是银行在交易，目前还没看到互联网公司、民营企业的身影。但随着通州大批写字楼竣工入市，开发商也会有销售的压力，通州的大宗交易未来肯定会越来越多。

而金融机构无论将总部迁至通州或者在通州设立分支机构，背后都与通州的政策利好密不可分。随着北京市政府正式搬入通州，相信未来会有越来越多的大型机构迁往通州。

聪明的投资人已经用脚投票，提前买好了城市副中心的入场券，这使人不禁想起20年前还未起高楼的国贸。