随着“全龄友好社区”理念的普及，老年人的居住需求愈加受重视。
11月28日，为深入描摹中国老年群体住房现状与改善动因，中国人民大学劳动人事学院[1]与贝壳研究院联合发布《2022年老年人住房需求洞察报告》（以下简称《报告》），搭建了中国老年群体住房消费行为的新框架——老年住房交易“双驱动”模型。本次调研面向14个城市[2]，共回收有效问卷9467份。
“代际支持型”购房动因占比更高
老年住房交易“双驱动”模型中“双驱动”是指影响老年人参与住房交易的两个基本动因，一是居住改善，二是代际支持。
“居住改善”本质上讲属于“养老驱动型”，改善老年人自身居住条件（包括房屋自身条件及其周边配套）。而“代际支持”，即家本位文化影响下老年人以住房为纽带的代际支持意愿。该因素属于“代际驱动型”，希望能够与子女就近居住，以便得到子女更好的照料，或者帮助子女照料孙辈，售房变现支持子女购房等。
图 “双驱动”模型示意图
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组
据调研，超9成的老年人购房自住，其中有25.3%的老人出于代际支持目的。近2成老人选择在子女居住地附近购房，其中超6成老人是为了方便子女照顾自己。
随着年龄增大，老人购房决策的影响因素也有所变化。70岁以上老人行动和自理能力下降，购房动因更偏向于改善居住条件及同子女就近居住方面，高于70岁以下老人6.4个百分点。相比之下，70岁以下老人购房时更注重小区周边配套（如医院及购物交通设施等）。
图 购房自住的低龄与高龄老人购房动因比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
至于老年群体出售住房的目的，则是以支持子女为主（代际支持型售房），占比近5成。其中近3成是用于变现支持子女买房，主要支持子女“小换大”改善居住品质，以及为子女购置婚房，其次为变现给子女分配财产或清偿债务。
图 老年人与中青年群体售房动因比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
超8成全款买房 决策受子女影响
受传统消费观念影响，再加上贷款年限受年龄限制，老年人更倾向于全款购房，占比达到83.2%，高出中青年群体58.6个百分点。
图 老年人同中青年群体购房付款形式比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
80%以上老年群体购房首付资金主要来自个人积蓄或房产本金（卖房所得），以房产本金作为购房款的比例要显著高于中青年群体。此外，老年人向亲友借贷的比例略高于中青年群体。
图 老年人同中青年群体购房首付款资金来源比较（%）、
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
老年人虽然拥有资金自主权，但在住房决策上，他们相较于中青年群体独立性更低。老年人中能做到独立决策的比例较中青年群体低5.9个百分点。其中，30%以上老年群体购房决策受子女影响，10%的人受配偶影响。
图 老年人同中青年群体购房决策独立性比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
偏好两居室户型，最关注交通和医疗
老年群体选择购买和出售两居室的比例占比最高，均在50%左右，分别高出中青年群体11、7个百分点。面积方面，近7成老年人偏好90平米以下的房子，其中选择70-90平米的最多，占31%。
图 购房（左）与售房（右）老人与中青年人户型偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
多数老年人所购住房处于市中心或主城区，整体高出青年群体4.51个百分点，独居老人选择在市中心购房的比例明显更高，更“希望地段繁华热闹”。卖房老人所售房屋以市中心或非市中心主城区住房为主，出售市中心住房占比高于青年群体10个百分点。
图 购房老人与中青年人住房区位偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
图 不同居住安排老年购房群体购房区位偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
就小区周边而言，老年群体与中青年群体均看重“交通及日常生活便利度”，相比之下，老年群体更看重小区周边就医条件、是否能同子女或亲友就近居住，该项比例较中青年群体分别高出29.4、10.6个百分点。
图 老人与中青年群体对所购住房周边偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
[1] 中国人民大学劳动人事学院 白晨副教授研究团队
[2] 考虑到隐私问题和老年群体特殊性，此次调研面向近一年内完成过老年人住房交易的经纪人，通过经纪人填答问卷，收集老年、中青年群体二手房交易信息。14个调研城市为上海、北京、南京、合肥、大连、天津、广州、成都、杭州、武汉、苏州、西安、重庆、青岛。
贝壳发布老年人住房需求洞察报告
我们调研了9467个家庭，探究老年人的住房需求与改善动因。
随着“全龄友好社区”理念的普及，老年人的居住需求愈加受重视。
11月28日，为深入描摹中国老年群体住房现状与改善动因，中国人民大学劳动人事学院[1]与贝壳研究院联合发布《2022年老年人住房需求洞察报告》（以下简称《报告》），搭建了中国老年群体住房消费行为的新框架——老年住房交易“双驱动”模型。本次调研面向14个城市[2]，共回收有效问卷9467份。
“代际支持型”购房动因占比更高
老年住房交易“双驱动”模型中“双驱动”是指影响老年人参与住房交易的两个基本动因，一是居住改善，二是代际支持。
“居住改善”本质上讲属于“养老驱动型”，改善老年人自身居住条件（包括房屋自身条件及其周边配套）。而“代际支持”，即家本位文化影响下老年人以住房为纽带的代际支持意愿。该因素属于“代际驱动型”，希望能够与子女就近居住，以便得到子女更好的照料，或者帮助子女照料孙辈，售房变现支持子女购房等。
图 “双驱动”模型示意图
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组
据调研，超9成的老年人购房自住，其中有25.3%的老人出于代际支持目的。近2成老人选择在子女居住地附近购房，其中超6成老人是为了方便子女照顾自己。
随着年龄增大，老人购房决策的影响因素也有所变化。70岁以上老人行动和自理能力下降，购房动因更偏向于改善居住条件及同子女就近居住方面，高于70岁以下老人6.4个百分点。相比之下，70岁以下老人购房时更注重小区周边配套（如医院及购物交通设施等）。
图 购房自住的低龄与高龄老人购房动因比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
至于老年群体出售住房的目的，则是以支持子女为主（代际支持型售房），占比近5成。其中近3成是用于变现支持子女买房，主要支持子女“小换大”改善居住品质，以及为子女购置婚房，其次为变现给子女分配财产或清偿债务。
图 老年人与中青年群体售房动因比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
超8成全款买房 决策受子女影响
受传统消费观念影响，再加上贷款年限受年龄限制，老年人更倾向于全款购房，占比达到83.2%，高出中青年群体58.6个百分点。
图 老年人同中青年群体购房付款形式比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
80%以上老年群体购房首付资金主要来自个人积蓄或房产本金（卖房所得），以房产本金作为购房款的比例要显著高于中青年群体。此外，老年人向亲友借贷的比例略高于中青年群体。
图 老年人同中青年群体购房首付款资金来源比较（%）、
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
老年人虽然拥有资金自主权，但在住房决策上，他们相较于中青年群体独立性更低。老年人中能做到独立决策的比例较中青年群体低5.9个百分点。其中，30%以上老年群体购房决策受子女影响，10%的人受配偶影响。
图 老年人同中青年群体购房决策独立性比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
偏好两居室户型，最关注交通和医疗
老年群体选择购买和出售两居室的比例占比最高，均在50%左右，分别高出中青年群体11、7个百分点。面积方面，近7成老年人偏好90平米以下的房子，其中选择70-90平米的最多，占31%。
图 购房（左）与售房（右）老人与中青年人户型偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
多数老年人所购住房处于市中心或主城区，整体高出青年群体4.51个百分点，独居老人选择在市中心购房的比例明显更高，更“希望地段繁华热闹”。卖房老人所售房屋以市中心或非市中心主城区住房为主，出售市中心住房占比高于青年群体10个百分点。
图 购房老人与中青年人住房区位偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
图 不同居住安排老年购房群体购房区位偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
就小区周边而言，老年群体与中青年群体均看重“交通及日常生活便利度”，相比之下，老年群体更看重小区周边就医条件、是否能同子女或亲友就近居住，该项比例较中青年群体分别高出29.4、10.6个百分点。
图 老人与中青年群体对所购住房周边偏好比较（%）
来源：中国人民大学劳动人事学院与贝壳研究院联合课题组调研
[1] 中国人民大学劳动人事学院 白晨副教授研究团队
[2] 考虑到隐私问题和老年群体特殊性，此次调研面向近一年内完成过老年人住房交易的经纪人，通过经纪人填答问卷，收集老年、中青年群体二手房交易信息。14个调研城市为上海、北京、南京、合肥、大连、天津、广州、成都、杭州、武汉、苏州、西安、重庆、青岛。
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