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开封今日取消新房限售令:房企批量破产跟限售有关,但主因是融资收紧

投中网   |   晨曦
2019-07-19 16:25:13

开封成为2019年又一个打开限售的城市。

在销售融资,这进出两头都被掐住脖子后,终于有地方扛不住了,开封成为2019年又一个打开限售的城市。

今日,一份开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

文件中显示,为统筹房地产市场调控,提振市场信心,经百城办例会研究决定,现取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限,取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

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不排除后续会有其他城市跟进

据大河报报道称,经与开封市住房和城乡建设局工作人员核实,该消息属实,正在印发文件,准备下发各部门。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,开封此次政策出台,一方面也体现了相对务实的政策导向,即基于市场动态来决定政策的微调,另一方面也体现了近期房企销售压力增加,部分三四线城市市场略有疲软的现象,通过松绑利好供求关系的缓和。类似政策动态,过去菏泽也出现过,同时也不排除后续也会有其他城市跟进,即部分城市也会在限售等政策上有松绑。

另外,严跃进指出,此次开封发布《关于调整新建商品住房交易时限及撤销备案限制的函》也体现了一城一策指导下的政策微调导向。通过此类政策调整,有助于形成更为合理的住房交易制度,对于促进房源流通和提高交易效率等都有积极的作用。

此次政策明确,取消房屋限售制度。在2017年的时候曾经规定了房屋限售的制度,即取得不动产权证书后满三年才可以交易。类似制度在实际过程中,一方面确实也防范了部分炒房套现的做法,但另一方面也限制了部分房屋的流通性,对于市场上的二手房供应等也形成了制度。所以取消此类房屋销售制度,真正赋予了购房者房屋转让的权力,也有助于后续加快房屋的流通和增加二手房的供应,对于抑制房价本身也是有积极作用的。

同时此次政策也规定,原先的“退房项目一年内不允许交易”的政策也取消了,这样其实是利好部分退房项目的交易的。过去考虑到退房项目存在炒作的嫌疑,所以对于撤销网签备案的房源,1年内不允许重新进入交易市场。而现在此类制约减少,也有助于此类退房项目的重新交易,对于减少房企的库存压力等都有积极的作用。

2017年上半年曾有36个城市出台“限售”政策

事实上,近年来,“限售”一事,似乎已成“潮流”。据国信证券2017年9月25发布的《房地产行业住宅限售政策专题研究:房住不炒,价值投资》(下称“报告”)显示,从2017年年初截止7月中旬,已有36个城市出台“限售”政策,“限售”期在2年至10年不等。其中包括重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等地。

而在2018年12月14日,菏泽也发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展》的通知。《通知》称取消“本地居民2 年限售,非本地居民3  年限售”的规定。降低商品房预售资金监管额度,对优质企业不再监管,对其他企业最低可放宽到监管额度的10%。

那么,“限售”为何会出现,如今为何又要取消呢?

“限售”的利与弊

国信证券在《报告》中指出,限售在一定程度上至少有三大好处。第一:“限售”抑制了楼市投机,有利于楼市价值投资;第二:“限售”为培育新的有效住房需求争取了时间;第三:“限售”对开发商、土地财政及产业链未必负面。原因在于“限售”短期将减少一定数量的二手房供应,部分购房需求向新房市场驱赶。根据分析“限售”城市财政对土地出让金的依赖度发现,2016年全国土地出让金与全国公共财政收入的比值为22%,而36个“限售”城市的平均比值高达85%。

然而,有利必有弊。看似大有好处的“限售”,也在存在一定的“安全隐患”

与之相对应的是,就在今日,根据最高人民法院的全国企业破产重整案件信息网查询得知,截止今日,2019年已有超200家房地产企业发布破产公告。

值得注意的是,这些发布破产公告的大多为中小房企,这些企业普遍都常年饱受“增长乏力”、“融资难”等问题的困扰。

严跃进直言:“中小企业破产,本身和房屋销售不好、拿地机会不多等都有关。而从政策层面看,实际上包括限购、限售等政策,也会影响其房屋销售,最终对部分中小房企形成限制和制约。目前来看,融资方面的收紧对于中小房企的影响是最大的,所以部分小房企若是融资能力不强,这两年债务压力会增大,面临破产倒闭的可能性也是很大的。”

以下为截至7月19日,全国宣告破产的房地产企业名单,来源人民法院公告网:



网站编辑: 冉一方
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