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浦领财富项邢军:长三角和粤港澳房产销售额领先,但未来房地产投资优选成渝

投中网   |   晨曦
2020-06-13 12:23:50

成渝这些地方,虽然走得不是最快,但相对来说它的确定性比东部的新一线城市高。

2020年6月10-12日,由投中信息、投中网联合主办,投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的创新力量正风雷涌动,奋发九州,荡涤环宇,本次峰会以“九州风雷”为主题,汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖,共筑行业新版图,探索新机遇。

浦领财富副总裁项邢军在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲中表示,从房产的销售额来说,长三角和粤港澳都是领先的,特别是长三角,差不多已经是粤港澳加京津冀以及成渝的总额,但是从房价水平来看,粤港澳城市群基于各城市群之首。

不过对于国内房地产投资机会,项邢军认为未来几年可以聚焦重庆、成都、武汉。他表示,成渝这些地方,虽然走得不是最快,但相对来说它的确定性比东部的新一线城市高。

以下为项邢军在“第14届中国投资年会·年度峰会”致辞/演讲实录,由投中网整理。

今天特别激动,首先我代表浦领财富向参加投中峰会-房地产专场的各位嘉宾表示热烈的欢迎。

今天开始主题之前,我们先回顾一下全球人口分布和城市化的概况,联合国在2015年发布了一个关于全球人口的分布情况,它把之前20年的人口变化在世界地图上面做了一个分布。

20多年前的1995年,全球大城市或者特大城市的人口主要分布在发达国家。

什么是大城市?就是500万人以上的,特大城市就是1000万人以上的。整个地图上星星点点,特大城市非常少,主要都分布发达国家,所在的地区就是北美、东亚的日本、欧洲,包括南亚的印度等。

20年以后的2015年全世界大城市数量翻了一番,一千万人以上的特大城市中国最多。过去20年,中国作为一个经济发展动力源、城市人口发展的动力源,发展是突飞猛进的。

总结一下,我们看到全球的人口增长,亚洲地区突出的就是以中国为代表的市场。全球城市发展的重心中,发展中国家走向了世界舞台,亚洲作为世界发展的动力源,占领了整个城市发展的高地。

长三角、粤港澳与世界五大城市群相比不够成熟,但在国内已经非常领先

长远来看,到2025年甚至2050年,中国将会成为全球城市发展的新标杆,这体现在中国的十大城市GDP在全国的占比超过了五分之一,未来我们相信随着城市化的进程,排名前十的城市会占到全国的三分之一,甚至半壁江山。

我们简单回顾一下全球城市发展演化的进程。

在讲发展、演化进程之前,我们先看什么叫做城市群?所谓的城市群,从术语上面来说,是经济交换、区域协调发展的平台,说得通俗一点,比如长三角以上海为中心,包括苏州、杭州、宁波、南京,整个区域都是城市群,长三角叫做“经济走廊”,这是我们实实在在的、看得见、摸得着的城市群。

都市圈是什么?通常以上海为中心,周围一小时的通勤圈,因为现在交通很发达了,我们一个小时可能去到杭州,未来可能直接到南通,所以在一小时的通勤圈里面,都算是一个都市圈。

我们看到全球城市的发展,是从小规模、小城市发展到现在的大城市、特大城市为主导的,过去300年我们看到城市从初级产品的生产、加工、交换的地方,变成了世界的智慧城市,未来新的信息技术、5G的发展,将引领新的城市发展趋势。

我们看一下过去300年城市发展的历程,工业革命从开始,形成了英国伦敦和巴黎为例的,形成空间数十平方公里的单中心区域城市。一开始城市从一个点发展,逐步变成了多中心、多点的城市。到了后期,随着美国的发展,大概1850年以后,美国通过修建贯通美国东西的体系,发展日新月异,出现了纽约、波斯顿、西部海岸,逐步形成了洛杉矶、旧金山这些大城市。

一百年以后,全球的城市发展,出现了都市圈、城市群的面貌,特别是到了上世纪七八十年代,日本东京、名古屋、大阪都有了城市群的发展,包括我们在改革开放初期看到的日本新干线,在城市群发展中都起到了非常大的作用。

20世纪以来,我们主要的经济新动能,包括“金砖四国”,他们的规模是呈几何基数增长,到了2050年将是万物互联,这是我们的梦想,未来一定是朝着这个方向发展。共享单车也好、共享充电桩也好,都是我们未来城市发展的新动力。

世界有五大城市群,从最早英国中南部的伦敦开始,接下来是欧洲西北部,以巴黎、巴鲁赛尔、科隆为例,之后是美国东北部大西洋沿岸、北美五大湖。二战以后有日本太平洋沿岸,这些都是城市群发展的标杆。

从全球的城市群包括都市圈的整个演化来看,我们做一个要素方面的比较,从人口、GDP来看,全球五大城市群的人口基本上都是4000-7000万之间,人均GDP达到45000美金。

我们再来看中国目前发展最好的长三角城市群,我们在面积、人口方面有很强的优势,但是在人均GDP上还有很大一段要追赶的路,所以未来长三角这一块的发展空间是可以想象的。

中国的城市群很多,为什么只提长三角、京津冀、粤港澳、成渝在内的这几个城市群?因为长三角、粤港澳、京津冀这三个城市群,不是跟国内的城市群PK的,而是跟全球五大城市群PK,所以我们先不要想,那是别人的竞赛场。

我们看看国内的竞赛场,成渝在“一带一路”大战略和西部大开发战略下,与沿海地区相比,有更高的战略地位,国际风云变幻的时候,这个地方非常重要。

美苏称霸的年代,我们大搞三线建设,还有很多的重工业都在重庆、成都发展起来了,这一块非常重要,一旦风云变幻的时候,这就是我们的大后方。

我们把中国主要的城市群做一些要素方面的对比。长三角作为中国最具活力的城市群,其中的上海、苏州都已经进军万亿俱乐部,GDP达到万亿,对一个城市来说就像是进了豪门,有很多的资源就会向它倾斜。

我们再看粤港澳,它的特征是什么?发展非常成熟、人均GDP很高、面积不大、人口密度很高,它主要的重心是跟港澳地区一起瞄准世界一流的湾区,实现世界级的经济发展。

京津冀发展的底气在哪里?很多央企的总部在北京,A+H股上市公司将近40%市值集中在京津冀。

最后来看成渝,不管是西部大开发,还是“一带一路”、中欧班列的开设,成渝在这些方面是走在前列的。

总体来看,长三角、粤港澳基本处于我们城市群发展成熟期,虽然与世界五大城市群相比还不够成熟,但在国内已经是非常领先了,京津冀和成渝仍处于快速发展期到趋于成熟期,整个发展节奏与长三角、粤港澳相比,还是有一段差距的。

疫情影响房产销售,在中国,有房有车才有保障

我想跟大家简单聊一下当前房地产的经济形势,包括总体国内经济的形势。我们主要从三个方面来看,第一,疫情对中国经济的影响;第二,疫情冲击下的中国房地产市场表现;第三,特殊时期宏观政策的应对。

今年疫情对我们的冲击非常大,疫情期间整个工业附加值出现了负增长,差不多15%-20%。4月份开始,工业增长值基本上恢复了正增长,但未来这个趋势是不是能够持续地增长,还是在一个水平增长?现在还是未知数。

另外再看一下我们经济重要的指标---消费。差不多所有服务业、商业都受到了很大的冲击。随着现在复工复产,恢复的形势到6月份才会有正增长,目前还是负增长的阶段。

我们看一下疫情冲击下的房地产表现。疫情的发生对房企来说是不幸的,也是幸运的,因为房地产企业面临的疫情正好是春节前后1、2月份,这对于房企来说本来就是销售的低潮。2019年初的销售情况不好,今年更不好,差得很多吗?也不是差得很多,差了大概30%左右。最近我也去实地做了一些草根调研,有几个盘稍微配套好一点、地段好一点,很快就卖光了,为什么呢?

第一,咱们的房企在疫情冲击下,还是有很强的韧性。第二,在疫情的时候大家更有感觉。

疫情当中传出来一些段子,进小区的时候,保安说“产证有没有?你是外地回来的吧?”“没有产证怎么办?”“没有产证先回去,等有产证了再来。”疫情改变了我们对房产的概念,一是更加注重房产改善型的需求。另一方面,大家也知道,在中国还是要有房、有车更有保障。

长三角和粤港澳房产销售额领先,但房地产投资最好是重庆、成都

最后我们讲国内房地产的机会在哪里?

从我们介绍的长三角、粤港澳、京津冀、成渝来看,我们看到2018年长三角和成渝的房产销售业绩都是过了万亿,差不多全国有卖四套房子,有一套房子是他们这边卖的。

从房产的销售额来说,长三角和粤港澳都是领先的,特别是长三角,差不多已经是粤港澳加京津冀以及成渝的总额。但是从房价水平来看,粤港澳城市群基于各城市群之首,为什么?因为它毗邻香港,香港是全球房价最高的地方之一,城市化发展速度非常快;与此同时,现在开放了允许办国内的身份证,来买粤港澳的房。

为什么说成渝的城市群有潜力,它的价格只有长三角的一半多一点,还没有粤港澳的一半高。

总体上面来看,全球的城市,站在塔尖的是伦敦、纽约、巴黎、香港,从北京、上海的情况来看,跟这些国际大城市比还是有很大的差距。

差距在哪里?

第一,是高净值客户的数量;第二,是生活方式。全球的时尚还是在塔尖的这些城市,由他们来引领。

我们说整个的财富投资、房地产投资的便利性方面,比如我现在有钱,我想在上海买一套房子,不行,你被限购了。但是你到纽约买一套房子,律师很快帮你签好合同,就完成了交易,所以从这几个方面来说,北京、上海跟这些全球领先的城市还有差距。

房价来看,我们看到上海差不多是纽约、伦敦的一半,香港的36%,巴黎的78%,北京就更不用说了。我这里讲的房价,指的是高端住宅,因为高端住宅作为房价的风向标,一直是引领城市发展水平、房地产水平的重要标志。

总结一下,长期来看,北上广这些地方的投资,依然是看好的。但是短期来看,机会不是特别突出,虽然我最近踩过几个盘,有些盘是日光,非常快。但是也有一些盘,配套稍微差一些,交通差一些,一开盘只能去化掉四分之一、三分之一,更多的是慢慢去化。第一财经发布的新一线城市排名,连续三年排在前几位的一直是成都、杭州、重庆、武汉。

我们做了一项关于房地产潜力这块的研究,从宏观经济、居民生活水平、基础设施,包括生活环境、市场规模,还有市场的健康程度、发展趋势来看,我们的研究表明,新一线城市里面,房地产投资最好的还是重庆、成都、武汉,它们在宏观环境、基础设施以及房地产市场规模等方面都有很好的优势。

成渝虽然走得不是最快,但相对来说它的确定性比东部的新一线城市还要高一点。

网站编辑: 冉一方
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