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​外资入华抄底,将利好养老产业、长租公寓和一线核心物业?

投中网   |   Ellie
2020-06-12 17:14:51

​第一批公募REITs最快将于今年十月面世,而包括商业物业的公募REITs或将于三年后推出。

2020年6月10-12日,由投中信息、投中网联合主办,投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的创新力量正风雷涌动,奋发九州,荡涤环宇,本次峰会以“九州风雷”为主题,汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖,共筑行业新版图,探索新机遇。

会上,容言创新传媒创始人谷昕容、鼎信长城董事总经理曹勇、天风天睿地产基金负责人孟祥生、远洋资本董事总经理佟欲晓、鸿坤亿润投资合伙人王焕、平安不动产基金业务负责人许可围绕“回归价值投资,寻找地产行业的下一个风口”这一主题进行了一场精彩对话,本场对话由容言创新传媒创始人谷昕容主持。

其中,佟欲晓表示疫情对地产的影响是短期的,基本属于“黑天鹅”事件,从中长期来看,房地产行业还是有很大的机会。

在孟祥生看来,第一批公募REITs最快将于今年十月面世,而包括商业物业的公募REITs或将于三年后推出。

王焕在谈及WeWork时表示,自己依然看好联合办公赛道,但二房东模式在疫情影响下遇到了一些困难,自己更看好轻资产运营模式。

许可指出,今年金融行业的全面放松,以及允许外资机构进入,对于写字楼市场来说是一个非常积极的信号。

曹勇认为,此次疫情对购房者的消费理念和消费需求产生一定的影响,以产品力著称、以服务著称的房地产开发商会有更多的机会。

以下为“第14届中国投资年会·年度峰会”中“回归价值投资,寻找地产行业的下一个风口” 圆桌对话实录,由投中网整理。

谷昕容:我是容言创新传媒创始人谷昕容,非常荣幸和高兴主持这场最接地气的分论坛。为什么说是最接地气的,因为地产行业跟每个人是息息相关的。除了在座的投资人,如果从住宅地产的角度来看,每一个人都是地产的投资人。昨天在大会开幕的时候,有一位嘉宾(苏世民)说如果对房地产都不感兴趣,表示你对呼吸也不感兴趣,他进军中国市场特别关注的就是房地产投资。今天我们做这个讨论非常有意义,我们希望今天这场讨论能够带来一定的启发和收获,首先先请每一位投资人简单的介绍一下自己和自己的机构。

曹勇:鼎信长城成立于2012年,我们是一家专注于房地产投资和资产管理的私募股权公司。我们的创始人张华董事长2003年就已经带着几位创始人开始与房地产相关基金的投资业务,应该说是国内最早的房地产基金管理投资团队。

鼎信长城今年是第9个年头了,我们关注房地产住宅类的投资,因为我们是主要专注于房地产投资,同时有比较雄厚的资产管理能力,因此在国内跟顶尖的金融机构有密切的合作。我们与房地产开发商百强,大家熟知的金融机构都有一些业务上的合作,有些金融机构甚至做我们的LP。

鼎信长城是国内规模最大的房地产股权投资基金之一,鼎信一直专注于房地产投资,因此在专业方面我们也是做到了极致。我们创始人张华董事长连续几年受监管部门的邀请做相关房地产方面的专业培训和沟通。在资产管理和投资方面,我们2016年发布了业内首个行业白皮书,在今年植树节当天,我们也是把5.0升级版的《房地产产业投资白皮书》做了一个发布,我们在专业的路上一直走得很稳,而且很远。

目前我们的资产管理规模已经超千亿,年投资额都是上百亿,在行业内做得还可以。我之前在房开、万科、平安不动产都有工作经历,后来到了鼎信长城,今天也是跟各位老总在一块,包括台下还有很多机构,希望在2020年,甚至以后有更多的合作机会。

佟欲晓:首先非常感谢主办方的邀请,也感谢各位嘉宾坐在一起交流。我是远洋资本的佟欲晓,我们大股东是远洋集团,经常遇到一些朋友说你们不是搞海运吗,怎么搞房地产开发了?远洋集团的前身是中远集团的房地产开发公司,后来,中远集团根据国务院国资委的要求聚焦运输的主营业务,就把非主营业务逐步的脱离出来,目前远洋集团第一大股东是中国人寿,第二大股东是大家保险,也就是之前的安邦保险。我们去年开始根据集团的战略定位和发展规划,远洋资本从集团独立出来,按照公司化,市场化,基金化运作,当然,远洋资本的第一大股东和实际控制人还是远洋集团。远洋资本的定位是要做国内领先的另类资产管理公司,我们聚焦在地产板块,目前来看主要是三块业务,、地产债权投资、地产股权投资和私募PE投资,私募PE投资领域我们主要选的赛道还是大健康,但,同时也会布局一些地产产业链上下游企业,跟地产业务形成互动和协同,这是我们整体投资的领域和方向。

资产管理规模我们已经突破1000亿,,每年的投资规模是400-500亿左右。我们的业务跟鼎信长城有一些差异化,我们是产业资本的背景,我们也有集团开发的业务作为后盾和支持,更多合作方是排名稍微靠后一些的开发商,不是50强的,大概是50强到100强左右的开发商是我们合作的目标客群。

我本人来讲,之前一直在房地产开发企业从事投资和基金的工作,在远洋资本主要负责地产债券投资这块业务,我就介绍这些。

王焕:大家好,我是鸿坤亿润投资的王焕。我们集团有四大板块,地产、资本、产业、文旅,我们是属于资本下面的股权投资板块。鸿坤地产一直是房地产百强企业,属于中腰部的地产商。我们股权投资做得很早,亿润投资在2007年就成立了,之前做的都是财务性投资,在2015年我们做了转型,围绕自己的房地产主业去做,围绕房地产上下游做投资,强调将地产集团资源与标的实现战略协同;通过场景和资源赋能,实现被投企业的价值提升,产业和资本的共赢。投了包括优客工场、昆仑决、神州鹰这样的优质企业。

我们以产业优势入股,更看懂这个行业,拿更低的价钱,给企业赋能,典型的CVC的打法,目前管理资本规模超100亿。

孟祥生:大家好,我是来自于天风天睿的孟祥生。我们主要关注的板块是高端智能制造、医疗、地产,具体到地产基金,我们是券商的背景,我们主要聚焦于类REITs和REITs产品这块,也是希望能借这个机会,今后能跟大家有更多的交流和合作的机会。

许可:大家好,非常高兴有机会跟大家做交流,我是平安不动产基金的许可。我们是平安不动产基金的一个品牌,平安不动产公司是平安不动产旗下专业的地产开发投资和资产管理公司。截至2019年底,我们的管理规模达到了4300亿元,今年会突破5000亿元。基金业务目前是作为平安不动产重要的公司层面的战略板块,我这个部门是作为一个窗口与第三方的机构和高净值个人客户做对接,帮助他们在房地产不动产领域做资产配置相关的服务。

疫情对地产的影响是暂时的,长期依然看好房地产市场

谷昕容:这几年对于地产行业是存在着一些挑战,特别是宏观调控去杠杆的环境之下,从产业角度来讲,也是从增量进入存量的时代。但是疫情对于各个行业,特别是地产行业还是产生了很多的影响,也会带来一些新的变化,特别是我们看到整体的宏观环境从全球来说都已经向着宽松的方向在转变,这些对于我们行业未来会有什么样的改变和变化、以及新的机遇,我们就这样一些问题来展开具体的讨论。

首先第一个问题我想请问一下佟总,我们就从疫情来谈论,疫情之后对于地产行业有哪些新的变化。如果聚焦在商业领域,我们看到很多的物业,出租率也下降,租金也下降,面临着很大的挑战,对于传统的一些投资的策略、估值体系都会产生了一些挑战和影响,从这个角度,我们地产投资未来会有什么样的变化?

佟欲晓:首先,中国的城市化率远远没有完成,我们国家经济增长的势头其实还是比较稳健的,所以从人民的生活水平、收入水平的提升,未来来看都是比较确定性的,所以对地产的需求来讲,没有大的改变,疫情的影响只是一个短期的影响。当然我们也看到了这几个月的时间,包括北京、上海,很多商业写字楼的价格出现了调整和波动。但是作为一线城市的商业资产是一个核心资产,也是一个稀缺的资产,我们看到最优秀的资产没有出现大的变化,比如,北京国贸三期的办公室租金也没有发生大的变化。

从疫情角度来看,大家都说(疫情)改变大家的生活方式,改变地产投资的方式。从我们的角度来看,可能有改变,但是行业总体来说是向前发展,历史不会简单的重复过去十几年、二十几年的投资模式,不会简单的重复,但一定会向前发展的。

从估值角度来看,我们做项目投资的时候,也把疫情因素考虑进去,比如说二线城市要投资一些商办的资产,短期内会把疫情的因素考虑上去,但是长期来看是不会改变的。商办资产不能看成简单的地产。前几天我们跟其他机构投资人交流,他们提出一个观点,实际上地产是一个载体,不光是酒店也好,或者是商场也好,购物中心也好,是一个社交的载体,科技再进步再发展,人也离不开地产。

今天大家开会,还是需要一个会场,家庭聚会、朋友聚会还是需要到购物中心、餐厅,我们的生活离不开地产的,地产其实是基础设施,所以,换一个角度考虑就会对地产的未来充满信心。

从这个角度来看,我们今年还是会继续大力加强地产的投资和布局,包括住宅,包括商办类,甚至这几年一直积极布局物流地产和数据地产。从我们角度来看,这个行业会继续往前发展,这个发展过程当中不会简单的重复历史,未来会有变化,未来价值会逐渐回归。我认为未来我们还是坚定看好地产,价值一定会回归。

谷昕容:谢谢您一直看好行业,您说了有一些改变,有哪些改变能不能展开说一下,中国一线城市和大部分其他的城市区别挺大,这个得区分看待。

佟欲晓:刚才提到了几个转变,一个就是一线城市,已经进入了存量房时代,未来一线城市的机会就是类似于城市更新和存量投资时代,二三线城市仍然是住宅为主的趋势。刚才我也提到了远洋资本从2018、2019年一直布局物流地产和数据地产,这个都是新经济,新趋势。未来其实还包括文旅地产,随着生活水平的提高,大家对旅游休闲度假的需求逐步提升,文旅地产也是一个方向。我们最近一直在关注教育地产,教育地产也是我们关注的领域,我们判断未来都会出现好的投资机会。

谷昕容:谢谢佟总,王总借着这个话题可以谈两句,刚才说存量的时代怎么选择下一个投资的风口。

存量时代拼运营,抓住风口比判断风口更重要

王焕:存量时代已经到来,北京、上海、厦门和大连是存量房大于增量房。但是这个趋势在这,就是一线城市的存量房超过了新增房的增速,这个时代更多的是要考虑运营的问题。在一二线城市至少是这样,全国大的经济区,核心的城市圈应该都是这种状况,整体步入存量房时代。

存量房时代怎么做?对于地产商来说,十年前只要拿到地肯定能赚钱,很简单的模式,不考虑赚多少钱,怎么选好的资产,怎么降低我的成本,甚至去募一些房,不开发就可以赚到钱。2015年、2016年地产基金也都是这个做法,那一波只要拿到房,拿到地就可以赚到钱。

但是现在钱没有那么好赚了,头部集中度在加强,恒大、万科、碧桂园他们的销售额增长幅度远远高于市场平均增长水平,所有的腰部地产商现在很头疼。解决方案还是降低成本、打造有特色的产品,整个地产行业,可能除了大的跑规模的企业以外,要做个性化的订制和增值业务,增加运营能力,这是我们做股权投资要选这个赛道的原因。

我们想投能给地产做赋能、能给一些商办和住宅提供服务的公司,卖房子不挣钱,我挣你们住在这个小区里面人的钱总是可以的。地产其实是整个大的平台,我们怎么把大的平台用好,是以后大家一起探讨的方向。整体来说,存量时代拼运营,光拼资金和拼选择资产的能力,可能还是不够的,还是要拼怎么样运营资产。

孟祥生:我谈一下自己的看法,风口论这几年很盛行,但是我们判断什么是风口的话,我们要知道风口出现的规律。除了大的不可预知的社会变革,我们判断一个风口是否出现要满足两个条件,第一个是能解决社会问题,第二个是社会问题在未来会越来越严重,但是更重要的一点是风口出现了还要看自己有没有本事抓得住。比如说发现金矿未必淘到金子,但是可以卖铲子,也可以变成百万富翁。

回到地产,刚才几位大佬提到风口论,社区商业、长租公寓、IDC还有农业地产等等,其实这些都是风口,关键要看自己的禀赋能不能抓得住,这个比判断是不是风口还重要。不管怎么说,从细分赛道有几个大的趋势和特点,在未来重运营、赚慢钱,还有精细化是必然的趋势。

谈WeWork:二房东模式没有任何意义,看好轻资产运营模式

谷昕容:几位非常精准的分享了细分赛道,由此也看到进入一个不一样的周期的时候,我们从投资的角度来说,大家的想法、策略、观念都在发生一些变化。我想借着王总说的,你也提到了围绕地产服务,比如说物业,特别是这两年也在讲地产科技算是风口或者是新概念,我们也在看这样服务的方向,新科技、5G、AI能够带来什么样的变化?这里面我们可能会看到一些机遇,但是同样在这里面我们又看到WeWork上市折戟,这些方面你可以跟我们分享一下。

王焕: WeWork确实遇到了很大问题,我们投了优客工场,这个赛道其实是我们很看好的。我们看到很多人,很多企业主不愿意装修办公场所,这个时间要花三四个月,行政去找房子、装修、买桌子、买椅子一大堆事情,这个事情更倾向于让专业运营商来做。我们觉得对于中国来说,共享办公正好到一个阶段。但是共享办公的核心价值还是在为整个商办地产的交易链条降本提效,我觉得这个市场长期存在,只不过你有没有能力抓下来、运营好。

现在共享办公基本是二房东业务,就是从房东那里把房子租下来,装修成办公的场所。但未来共享办公应该更专注于运营,提高出租率,本来房子出租率是70%或者80%,你租给我,我给你90%,甚至到95%。如果能做到这一点,你帮业主做优化就提高了效率。同时,还要为入驻的企业主提供服务,不仅仅是减少成本消耗,做到拎包入住,还有后续的企业服务甚至是To C的服务,这才是共享办公更安全或者更好的方向。未来更应该去做轻资产运营,包括长租公寓,像蛋壳活得也不太好,资金链比较紧,我们更看好这个行业里做轻资产运营的公司。

这个大赛道我们叫专业的地产服务商,为地产的增值服务提供深度运营。专业的运营商原来都做得很小,但是现在都在规模化的成长,他们有很多IP品牌,是能够帮商业地产引人流,给住宅做服务,这部分的运营商在未来很有价值,尤其是存量的时代是很有帮助的。

我们大的投资逻辑有两条线,一条是上面说的城市运营商,一条就是5G、AI、大数据数据应用,技术进步可以带来成本的降低和效率的提高,比如说大数据、数据结构化。我们知道电商的数据非常明显,电商已经能形成精准的画像,你到底有多少钱,买过多少东西,几口之家,电商有40、50个标签贴在你身上。地产完全不是这样。地产销售有一部分能做到这一步,但是很多还达不到。大部分地产商都是浅层次的阶段,没有到深层次的阶段,大数据的应用和数据标签能力非常差,包括地产商用的BIM系统,应用的深度和广度也不够。

举个例子,我们当时看装修,这是非常大的赛道,这个大赛道我们看了200家企业,看完很难出手,因为很难做到标准化,怎么样做到所见即所得非常难,核心原因是你没有办法标准化施工,房子本身不一样。我们当时看企业的时候,同一个楼,同一个单元,同一个户型,马桶的孔距是不一样的,这是建筑行业很大的问题,建筑没有做到智能化和科技化,这个方向很有机会,我们觉得这是技术的进步导致成本的降低和技术的提高。

谷昕容:在专业运营商的角度,也包括很多产业的物流角度,你的运营能力还是决定你未来赋予你投资标的价值增长的空间。接下来聊另外一个话题,随着中国金融市场进一步对外开放,2月份我们看到橡树在中国注册了资产管理公司,我们在这样的环境下,对于我们本土的地产投资会有什么样的影响?曹总来分享一下。

外资涌入利好养老、长租公寓以及一线核心区商办物业

曹勇:首先外资如虎狼之势涌入中国,危机和机遇并存。去年很多外资机构就收购上海、北京的商办大楼,大家就关注到是不是外资发现这块价值了,不尽然,大家的投资理念不一样,资金的长短期也不一样。国外的资金是长期资金,在很多房地产业态的投资上可以投长期运营的物业。外资今年其实涌入的形势比往年更多,疫情下来,中国政府对疫情包括社会危机的管控能力,在整个世界竖起了非常好的标杆,很多外资机构非常看好这个形势,促使有大量的资金涌入出来。很多开发商可以感觉到,房地产开发多了融资渠道,尤其是外资各种形式涌入进来。

热钱比较多,很有可能推波助澜,对于房地产会带来更大的波动,长期资金涌入进来,对长期物业的运营是有好处的。国外的投资机构,他们对于物业的运营有很先进的运营经验,所以实际上到了国内之后,对于国内的长租公寓和养老产业等带有长期属性的物业形态的运营,我觉得有非常大的帮助,对于我们来说是一个学习的机遇。

许可:我非常赞同曹总的观点,尤其是金融进一步对外开放,其实对我们来讲也是一把双刃剑,从这个角度来讲,对于我们国内的房地产,尤其是商业地产板块来讲,其实显性的好处和潜在的风险都是并存的。

我想从另外一个视角补充几句,首先对外金融的开放也意味着大量的金融机构进入中国、加入中国,要扩大在中国的物业投入,包括租赁的面积,安排自己的办公团队等。我们大家知道金融机构是一二线城市核心写字楼最重要的租客,进一步扩大金融市场的对外开放,其实也意味着接下来进驻的外资,将成为一线核心商办物业出租率强有力的支撑。

从这个角度来说,我们认为这是一个比较积极的因素,尤其是我们今年看到疫情的影响,其实各大主要城市办公的出租率都有所下降,空置率普遍上升,但是疫情的影响是短期的波动。利好因素就是因为金融方面全面的放松,以后允许外资的进入,我们认为对写字楼商办市场来讲是一个非常积极的信号,这是我想补充的。

谷昕容:我再问另外一个问题,我们知道平安不动产也做不良资产的处置,当然我们看到银行这边不良资产是逐渐上升的,地产、基金跟不良资产,怎么样更好的结合?

许可:地产基金可以去买不良资产。这个不是募和投,关键是管和退,对于真正的基金管理人的管理能力,包括最终的处置,把所有的瑕疵、问题剥离干净,提升这个资产的价值再成功退出,更多的是考验一个基金管理人的专业能力。

另外不良资产这里面有两个概念,一种是真正被认定为不良的,这个先不用讲,另外一方面是有问题的资产,有瑕疵的资产,具有一定的不良因素,但是这些因素依然是通过一些专业的基金管理机构能力包括处置能够得到一些成功的解决。所以像这类型的项目,因为我们国内地产基金的持续周期并不是像国外基金那么长,所以我们在筛选匹配我们基金属性的,所谓带不良特质的资产方面进一步筛选,要进一步的认识,跟我们的投资策略和基金属性做匹配。

第一批公募REITs最快将于今年十月面世

谷昕容:孟总您有券商的背景,我特别想问一下REITs的问题,5月4日已经开始进行局部的试点了,从投资人的角度,实际落地的时间表怎么样?如果真正开始大家应该怎么做?

孟祥生:4月30日公布REITs试点以来,最近是资本市场上非常热的话题,目前来讲基础设施公募REITs,可能有些人有些失望,没有把商业装进去。但是我是这么看,我反而觉得这是监管层体现出了他们的智慧。一方面可以保证慢慢地把这块市场培育起来,另一方面也能达到决策层的某种预期,更重要的是对现实情况的一种妥协,不管怎么说这是开了一个好头。

关于公募REITs的好处我就不多说了,之前就有很多这方面的讨论了,我就先说说问题。从我们的角度来看,所谓首当其冲的就是税的问题,多层征税,税的问题可能慢慢地往回推的时候,因为税直接涉及到REITs的收益率的问题,能否吸引投资者积极参与这个市场,这是一块。

还有就是关于REITs治理机制的问题,这里面又牵扯出来金融资本和产业资本相互博弈的情况。从目前监管实施的想法来看,是想让金融资本做主导,因为有公募基金来做管理人,但是海外情况来讲,更多的是原始权益人做主导。因为这两块的博弈就会牵扯出来REITs的治理问题,内部治理和外部治理,这个可能也是我们今后要重点关注的点。

另外关于REITs这块,我还想表达的是这是一个好的开始,这是一个所谓的政策留白,可能会有很多瑕疵,包括刚才提到的是公募基金,现在是封闭性基金,封闭性基金发行的时候,或者交易的时候可能会产生基金折价的问题,这种现象会不会在REITs身上出现,这个也要打一个问号。种种问题都是在实践中解决,我觉得这是监管也给自己做的留白,给大家留下一个想象的空间,随着REITs或者基础设施REITs的落地,面临的问题都要在实践中一步一步解决,这个需要这些资管人共同努力参与这个市场。

如果说时间表的话,确实是不敢在这瞎说,估计第一批快的话也是在10月份左右推出来,大家也不用过于失望这是公募的REITs,没有把商业装进去,但是我们看仓储物流和工业园区就已经带有了很强的商业物业的属性了。至于真正的商业物业什么时候能装进来,或者能完全推开,我个人估计是三年左右应该能见到真正的商业物业的REITs推出来,这是我个人的判断,大概是这样。

GP怎样找到适合自己的长情LP?

谷昕容:因为我们都是基金,都是地产投资的基金,还是要讲到GP、LP的关系,未来我们怎么去找到一些更长情的LP,特别是不断地回归本业,回归价值投资,刚刚也说到了投资周期的问题,会不会改变,请每一位都回答一下。

曹勇:如何找到一个适合的LP,我觉得主要是两点。

第一,LP自己的价值观要能够回归,真的能够接受真正的价值投资,而不是投机。因为短期实际上很大程度上是投机,只有认可价值投资,能够接受长期用时间来证明,LP的理念能够接受这种,对于GP来说是一件幸事。

第二是GP自己要做,我们现在主要往股权投资走。本身房地产住宅开发期限都是两到三年,如果相对一些商业、商办可能这个期限相对短一点,但是两到三年的期限,比原来一年期的又会拉长。这也是GP自己愿意做价值投资,价值投资意味着你的投资也要增长,对于价值回归,你要认可价值投资,由短期变成了长期,这是我认为GP和LP如何能够匹配,这是非常根本的一个点。

至于说投资周期也好,包括退出规则,我们鼎信一直做房地产住宅投资,一直坚持股权投资,所以一开始我们就是长期。我们整个投资周期都是两到三年,甚至大一点的项目可能更长,包括退出规则都是与他的销售节奏相匹配,应该来说,至少到目前我们影响变化不会太大。

佟欲晓:我觉得从LP的角度,投资人的角度来讲,首先还是大家要有一致的投资理念,投资策略和价值的认同,这样大家才能走得更长远一些。刚才几位嘉宾也提到了国外的基金都是比较长的,都是五年期或者五年以上的,国内比较短,主要是我们的地产投资模式过去主要是住宅模式,住宅本身就是两到三年,所以这一块也是投资模式造成的。未来随着我们国内地产投资模式的改变,从投资人的角度来讲,慢慢会有一个转变,这是一方面。

另外一方面,从投资人的角度来讲,投资人也需要一个持续教育、持续引导的过程。过去因为在中国搞房地产投资赚钱太容易了,十年前闭着眼睛买房子都能翻一倍,未来会越来越走向专业化、机构化转变。这个角度来讲,未来就更需要专业的人士帮助投资人去做的资产配置和投资,随着房地产行业的发展,倒逼投资人回归专业化投资的趋势,当然它可能是一个比较长期的过程。

刚才提到REITs,国外投资人投资房地产主要的渠道就是投资REITs,中国的REITs推出以后,对中国来讲投资房地产又多了一种方式。随着行业的发展,随着国内投资渠道不断地完善,从投资人来讲,可能对未来越来越依托有专业能力和专业背景的机构做资产配置,这个可能是很关键的。

王焕:我可能跟各位大佬不太一样。因为你们是地产基金,我是私募股权基金,我今年LP更少,今年你们放水应该还很滋润,股权方面今年形势不太好,我估计前几场包括GP都在吐槽募资难。我们是CVC就是产业资本的概念,我们想找LP是找有地产资源禀赋的机构,地产商包括在座的地产基金都可以合作,我们可以为地产和泛地产赋能的。我们希望做一些地产商的整合,联合共赢,找一些长期走下去的LP。因为我们的基金都是“5+2”为主,我们希望找类似于有资源禀赋,有差不多诉求的,能给企业赋能,也能从赋能企业中拿到资源的。同样我们的开发商也好,地产商也好,都是我们喜欢的LP,我们更希望找一些懂这些行业的,地产商出一些资产,地产基金如果想做商业运营,自己有需求投商业运营商,也可以合作,我们还是想找产业类投资人。

孟祥生:目前募资难是全行业遇到的问题,别的不敢说,就说说我们的做法。

第一个就是所谓挺进大别山,以前在一线募资,现在深入到二线、三线、四线寻找机会。

第二,充分利用好政府引导基金,因为我们是券商私募,申请一些政府引导基金和中控平台的基金。另外就是小步快跑,现在我们三五亿的基金都是先成立起来再说,这是策略上来说。

目前来看,头部私募基金在中国已经形成,单纯的追求规模化不是绝大多数的私募基金未来的生存之道。未来更多的GP可能还是要逐渐形成自己的品牌和优势,根据自己的特性做到所谓的小而精、优而美,然后专注于某一个行业,或者某一个领域深耕下去。其实也不用追求大而全,有了自己独特的优势之后就是在寒冬也有可能在一个风景比较优美的环境,对自己而言很好的生存下去,这是我自己的看法。

许可:我个人的看法,我认为资管的本质还是投资,投资能力是我们讨论这个话题一切GP、LP之间如何建立关系,建立长期合作的基础,所以取得比较优良的投资业绩是第一位的。

再就是做好服务。尤其是面对机构投资人,建立长期的合作关系,是一个长期而持续的过程。当然我们提到服务,并不是一味的迁就投资人。我们要加深了解,同时也是做投资者教育的过程,并不是高净值客户需要投资者教育,很多所谓的LP因为主业不是地产,但是需要做地产的业务,所以才产生互动,我是这样看待这个关系。

我们平安不动产基金是在大的平安不动产的资产池里面,我们对所有的资产进行了二次筛选,所以我们拿出来真正的发行基金对外跟机构投资人合作挑选的项目相当于做了二次风控,我们非常谨慎的挑选合适的产品形态。总结起来两个词,第一个是投资,第二个是服务,这就是我的个人看法。

后疫情时代住宅市场趋势:抓结构性、区域性机会

谷昕容:最后一个问题是很多普通人,即便不是做地产投资的都是很关心的,我们就来聊聊住宅,怎么看后疫情时代住宅的趋势?我这两个月听到身边的朋友给我的反馈是上海、深圳有一些区域的楼盘都是涨了30%-40%,北京相对稳定一些,接下来我们在这样一个转变的环境当中,怎么看住宅方面的趋势?

曹勇:首先因为鼎信长城一直做房地产住宅,首先我们是爱这个行业的,我们也长期看好这个行业。2020年整个房地产市场以“稳”为主,市场容量够大,2019年整个商品房销售额是16万亿,成交面积17万方,今年即使打一个折扣,那也是在12、13万亿,甚至14万亿左右的成交量。这意味着这么大的市场,首先一定是有很大的发展空间。

中国的房地产行业承担着中国经济的压舱石、稳定器的作用。在大的疫情影响下,国家GDP也没有设定固定的增长指标,这种情况下经济的稳定器、压舱石的作用应该发挥出来,我们认为今年的房产成交量较2019年有所下降,但是有限,而且市场不会出现剧烈的波动,这是一点。

第二,结构性机构还是存在的。

这个结构性第一是区域结构性,刚才有老总提到了中国城镇化率发展不平衡,导致了局部地区还有棚改的红利,或者说有新城镇化的需求,所以说在区域上会有结构化。第二产品上会有结构化,我们认为整个疫情会对大家整个消费理念和消费需求产生一定的影响。面临了生死之后,大家可能对于追求一些改善型住房,对于一些好的物业会更加在意,所以我们认为以产品力著称、以服务著称的房地产开发商会有更多的机会,对于这些房地产开发商我们是看好的。

第三,整个房地产市场,我们认为后期会出现局部的火爆,就是像今年整个疫情一季度末二季度初有一些火爆。下一步可能会面临着去库存的压力,毕竟消费端并没有很多利好的政策出来,对于后期新增的投资规模如何去化掉,把库存去化掉,可能需要持续观察,我们是在乐观中保持冷静。

佟欲晓:我们对住宅投资比较看好,在房地产投资当中住宅占的比重最大,成交量、成交额,规模还是很大的。

未来会出现几个结构的变化,第一是区域的结构性变化,过去是很多城市的房价会涨,但是未来不是普涨的格局。有些城市是人口持续流入,资金持续流入的城市,对住宅的需求会不断地增长,区域会出现结构性的变化,有一些人口流出或者老龄化的城市可能就会下降。

第二,投资领域上、产品上出现结构化,住宅还是占比较大的比重,慢慢从投资性的需求来讲,住宅的占比会慢慢下降。现在整个政策也不鼓励投资住宅,政府一直强调“房住不炒”,投资者角度来讲,住宅投资性的比重会出现一个下降的趋势。

另外是产品的结构化,经过这次疫情之后,有人跟我说,前两天武汉解封的时候,说武汉人没有先去公司上班,而是买房子了,因为疫情都在家隔离,觉得房子小了,不够住了。在北京、上海90平米可能是一个刚需,但是在二三线城市可能是130、140平米的房子,才是刚需的房子,所以,未来由需求导致的产品结构也会出现变化,这是我们对未来住宅一个大的判断。

王焕:我不如他们专业,我是干股权的。我从整个经济周期来看,肯定是放缓的,房地产想像过去十年一样,一年涨20%、30%,长周期来看不可能的,也就是一个平均收益率的问题。地产核心相关的就是人口流入的指标、经济发展的指标,为什么北京的房子没有涨,北京近两年人口是净流出的,一方面是西红门大火赶一批人走,另外北京严格控制人口流入,北京这种城市房价提不上哪儿去,但是也涨不上去了。

我觉得对个人投资人来说,未来的十年的地产不一定是好投资品,因为区域中的结构化的机会个人很难去抓住,可能是一个类似于存款一样的大类资产配置的一种,不应该是我们主要的投机和投资品。

孟祥生:北京其实也涨了,最近一段时间,北京西城区多校划片的原因,学区房涨得非常的邪乎,很吓人。北京作为中国的首都,有它独特的优势,刚才王总也提到有其他的人口流出的问题,但是它毕竟是首都。从我的角度来看,刚才一直谈核心物业、核心资产,北京四环里的房子全是核心资产,所以对于普通的购房者来讲,能买就尽快买吧。

谷昕容:许总,上海的房价您怎么看?海南的房价怎么看,北京霸州的房价怎么看?

许可:这个问题有点大,很难回答周全。我的看法跟前面几位老总的看法差不多,个人投资者买房来讲,对于刚需来说,先上车再换车,这是其一。

第二,我更多关注是一线的投资还有基金的投资运营,所以从我们的角度来讲,大环境上来看,确实这两年房地产开发项目综合利润是往下走的,从我们机构的角度来讲,在这里面选择符合我们要求的一些比较好的资产,更加的谨慎。

个人投资者也一样,如果不是刚需的目的,第二套房、第三套房,更多资产的配置我建议采取较为谨慎的态度看待这个问题。

谷昕容:曹总还有没有别的补充,给大家的建议方面的。

曹勇:从个人的投资经验来看,投熟不投生,投你最熟悉的环境抓一些投资机会。大形势上可能这个城市OK,适合投的,但是买进去之后,你对它的区域房地产的差异化不了解,很容易会陷进去。即使在上海,这两年房价没有大涨,但是如果在一些局部还是有机会的,现在上海有一些一手房值得投资,为什么出现连夜排队买房,这就是局部机会。中国来说,可能个别的区域有机会,在一个城市里也有,这种结构性的机会、区域性的机会一定是你最熟悉的环境里才能掌握。不要盲从的看别人投海南就投海南,出了一个政策就认为海南房价会涨,不是这样,房住不炒,这个大的论调一定要牢记。

谷昕容:谢谢各位专业的投资人,非常专业的建议给到各位,与大家共享、共勉。我们本场的讨论还是非常有收获的,我相信在座的各位和线上观看的朋友们会受到很多的启发,讨论了地产行业下一个投资的风口、机会,当然也有很多挑战。的确过去20年的房地产行业是整个中国经济腾飞的重要的引擎之一,未来依然是不可忽视的,我们依然会看好这里面有很多结构性的不一样的机遇显现出来。再次感谢各位嘉宾的精彩分享,也谢谢大家的聆听,谢谢!


网站编辑: 冉一方
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