投中网
搜索
公众号矩阵
  • 超越J曲线

  • 燃点新消费

  • 氢元子

  • 象三一

  • CV智识

  • PropTech研习社

  • 东四十条资本

  • 投中网

登录 | 注册
投中网  >  资本市场  >  正文

弘毅鲍筱斌:聚焦有现金流、可穿越周期、估值可较快修复的资产,才是好的投资

投中网   |   柴佳音
2020-06-11 14:59:03

疫情下具备投资价值的资产应该具备三种特质:第一是有现金流的投资,第二是可以穿越周期的投资,第三是估值可较快修复的投资。

2020年6月10-12日,由投中信息、投中网联合主办,投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的创新力量正风雷涌动,奋发九州,荡涤环宇,本次峰会以“九州风雷”为主题,汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖,共筑行业新版图,探索新机遇。

弘毅投资董事总经理鲍筱斌在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲中表示,疫情下具备投资价值的资产应该具备三种特质:第一是有现金流的投资,第二是可以穿越周期的投资,第三是估值可较快修复的投资。

与此同时,地产基金应该聚焦能够与现在经济结构相匹配的资产,顺势而为。机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产,就会有新的机会。

以下为鲍筱斌在“第14届中国投资年会·年度峰会”致辞/演讲实录,由投中网整理。

大家好,很高兴能够跟大家在这里交流关于不动产投资的思考。疫情冲击之下,对于不动产投资的趋势大家会有不同的判断。这个时候看,到底什么样的投资是比较好的投资呢?

我觉得,第一是有现金流的投资,第二是可以穿越周期的投资,第三是估值可较快修复的投资。在特殊的经济环境中,不动产投资如果能够具备这三种特性,我们认为依然会是特别好的投资标的。

关于不动产投资的特性,有人认为投资一定是高风险才能够获取高回报。但我经常讲,最好的投资,应该是承担中低风险,但有可能取得中高回报。不动产投资在过往几十年甚至100年的历史中,是具备这个特性的。如果选择好的资产,整体趋势是如此的。当然,基金在不同时点成立,投资机会和收益都不一样。比如我们会看到,在2008年金融危机时成立的基金,收益是比较好的——越是市场出现问题或者有较大波动的时候,这个时间点成立的基金反而收益是好的。

虽然有疫情的冲击,但目前为止,不动产交易依然十分活跃,而且市场的活跃程度在逐步提高,比如这周就比上周市场更加活跃。

现在的不动产投资跟以前显然是不一样的。以前的不动产投资,以上海为例可能大家会关注陆家嘴、黄浦,以及北京的金融街、CBD,但这类资产目前遇到的挑战是比较大的。而例如被我们归纳为2.5产业的、有服务类支持的不动产,则依然是比较好的投资机会。

即便是在疫情的影响下,在我们所管理的资产中,很多租赁客户反而在不断扩充,例如华为在我们上海所管理的资产中租了面积很大的物业,今年还要扩租。相反,一些传统经济形态下的租户租赁则是下降的。

所以,在不动产投资中,一定要投资和运营能够服务于与现在经济结构相匹配的资产。

关于不动产投资,大家一定要关注无风险利率,美国的在下降,中国的也在下降,无风险利率下降的时候,往往资产估值会往上走。这与区域经济结构及自己本身的经济结构是密切相关的。

如果看住宅市场更明显,不动产投资一定是有小波动的,专业投资者一定要穿越两个以上的周期,才可能取得比较稳定的收益。

在不动产投资方面,外资配置不动产依然是主要的力量,无论是国家主权基金还是养老基金,对不动产配置的比例一般在51%左右,而很多的不动产都是由保险机构持有。全球不动产的配置,从北美来看,此前美国配置在东部较多,最近几年美国的很多不动产配置则在西部。欧洲的不动产配置重点在英国,亚洲在日本。但是这两年,日本不动产稳定下来。2015年以前韩国、新加坡不动产的市场比较低,这几年新加坡也涨上来了,澳洲主要有一些公寓类的地产投资。

中国不动产投资的重地,首先当然是上海、北京,相较而言,北京第三产业服务的比例比上海更高,情况更好一些,因为上海供应量相对大一些。而北京和上海又会比深圳更好一些。

另外,从长期来看人民币依然是比较稳定的货币,其他货币处于振荡的通道。这时全球对人民币资产的配置有更高的热情,不同的保险公司对不动产的配置也都有需求。所以从2018年开始,外资开始进入中国很多优质的不动产。

为什么外资机构的不动产投资做得比较好?在我看来,国外投资人相对比较成熟,投资周期一般在10年左右,10+1+1,至少穿越两个以上的周期。国内由于投资人过往投资不够多,量不大,受到一定的约束。但是这几年情况正在发生变化,中国个人的资金也有这方面的投资需求,机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产,那就会有新的机会。

以上是关于不动产投资的总体想法。下面我想讲讲弘毅不动产投资业务的策略和特色。

弘毅不动产投资业务到今年已经是第6个年头,我们的特色第一是深耕中国,投资布局都在中国,主要在一线城市,北京上海的投资占到80%-90%,还有一部分在深圳、广州。第二,我们的定位,是比金融机构更懂得运营,我们的投资和运营是一体的;和开发商相比我们更透明更规范,更适合投资人进行投资。

基于这样的定位,这6年来我们投资于17个项目,80万平方米,几十栋楼,300多亿的资产。我们的投资策略是以价值增值型投资为主,第一是老旧资产的升级改造,第二是潜力资产的运营提升,还有一些是资产处于压力状态下,通过投资和运营使资产更有价值。

关于我们团队的特点,第一是有系统的研究能力,我们的投资是研究先行的;第二是有运营的优势;第三,我们有资产整合的优势,有规模的优势,能够比较灵活地投资,同时,我们在弘毅投资的整个体系内,也背靠联想控股的大家庭——有本地化的运营团队,有资源优势,投资运营一体化,我们的投资形成了一定的特点。

有人讲,现在市场很冷,但是我们去年年底开投资人会议的时候对今年的形势有过判断,认为还是有结构性的机会。而即便在疫情这么困难的时候,我们一些物业的出租量还在增加。

我讲两个简单的例子:第一是上海的项目东方万国,我们投资这个项目的时候,出租率很低,大概40%,我们进入后进行了改造、重新定位,今天为止这个项目出租率超过90%,应该是上海金桥地区最顶级的项目,华为在这里占很大一部分。出租率40%的资产,通过2-3年的经营变成90%,而且商业价值得到充分的挖掘,资产的价值肯定就不一样。

第二个是北京刚刚投的资产合生国际大厦北楼,交易结构非常复杂,我们能够做下来也充分体现了团队的综合能力。目前资产是满租的状态,清租以后需要改造,改造后资产价值将得到很大提升。

现在的新状态下,我们会看到几个趋势:

第一,结构性的机会依然存在。

第二,不是单一的中心城市、多中心城市,而是所有的项目一定要做到区域的头部项目,把资产跟区域经济发展形势对应到一起,一定要有运营的提升,才能把资产经营好。

第三,无论是跟外资还是跟国内机构合作,只有区域的项目成为核心资产,才会有更大的空间。好的不动产投资一定有现金流,一定是能够穿越周期,一定要能够有比较快速的修复价值,这种不动产才是很好的投资。



网站编辑: 冉一方
本文为投中网原创文章,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究

0

第一时间获取股权投资行业新鲜资讯和深度商业分析,请在微信公众账号中搜索投中网,或用手机扫描左侧二维码,即可获得投中网每日精华内容推送。

发表评论

 / 200

全部评论

—— 没有更多评论了 ——
—— 没有更多评论了 ——
联系我们 欢迎投稿
  • 投中网
  • CVS投中数据
  1. 创新经济的
    智识、洞见和未来

  2. 投资人都在用的
    数据专家

返回顶部