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抢人大战背后的顺德困局:铁打的房地产,流水的高材生

投中网   |   晨曦
2020-07-03 11:56:42

房地产见效快,但反噬的时候更厉害。钱都投进房地产,消费开支就少了,购买力小了,市场活力也就没有了。光靠房子留不住真的人才。

用房子“抢人”的招才模式,弊端正在显现。

先是顺德出台人才房拟增加新政引发业主“退房潮”,7月2日,杭州又推出高端人才引进房产5年限售新规。用房子捆绑人才的城市招才策略还没推广几年,就被有心人士钻了漏洞,于是各地开始急着“打补丁”。

隐藏在人才房“围城”背后的真相是:外面的人因为优惠政策想挤进去,里面的人却又因政策不稳着急逃出来。

1、各地抢人大战杀手锏:以房招才

自2017年,西安、武汉、长沙等新一线线城市拉开“全国抢人大战”的帷幕之后,各个城市之间对人才的争夺便从未停止。

“抢人大战”有多疯狂?

据中原地产研究中心统计,今年以来,中国已有至少80个城市(区)推出人才购房补贴。仅6月上旬,就有十几个城市(区)推出或者升级针对人才的购房补贴政策。

竞争如此激烈,如何才能吸引到优质的人才?

送钱、送房、送户口成为各大城市招揽人才的杀手锏,作为安家立业的基础,这些条件极具诱惑力,无一不直击人心。

但事实上,这些看起来美好的优待背后,实则暗藏风险。

那些以“人才”之名,享受了政策优惠,低价购买了“人才房”的业主们,眼下正面临着被房子捆绑、自由受限的尴尬局面。

比如,最近在广东省佛山市顺德区就上演了一场人才房业主抗议风波。

6月18日,佛山市顺德区政府网站发布了《关于公开征求〈顺德区人才专卖房管理暂行办法(修订稿)〉意见建议的公告》(下称:征求意见稿),虽只是向社会征求意见,但文件发出后,便引起了购房者们的强烈反对。

原因在于,《征求意见稿》在2017年印发的《顺德区人才专卖房管理暂行办法》中追加了“8年内离开顺德区域工作、生活将被回购人才房”的条款,且回购价最高按原购价执行回购。

这意味着业主们一旦享受了政策优惠,购买了人才房,那么8年内只能在顺德区就业、生活。在业主们看来,8年内不得离开顺德,限制人生自由,这无疑于“霸王条款”。

更让业主们不能接受的是,他们在购房时签订的《佛山市顺德区人才专卖房居住管理协议》中还存在开放条款,即业主购房之后,佛山市顺德区及日后所颁布的人才专卖房相关政策文件,对业主均有约束力。

业主杨溯对投中网直言:“这条(开放条款)让我们(业主)非常被动,人才管理条例有效期三年,三年一变,这意味着我们不知道自己的财产安全面临着什么危险。”

对于争议最大的那一条新规——“购房者8年内不得离开顺德区域不在顺德区域工作、生活”,杨溯担忧称:“以出台此条例脱离群众的状态来看,我们无法预知自己的未来会面临什么”。

新规出台引发当地人才房业主巨大争议,一些刚刚买完房的业主决定赔钱也要退房。

为了应对《意见稿》带来的风波,6月27日,顺德区人民政府发布《关于顺德区人才专卖房管理暂行办法(修订稿)》,称将对18日发布的《意见稿》再次修改完善。

但此举未能减少人才房业主的担忧。

原本向人才抛出橄榄枝的顺德,如今为何突然“翻脸”?曾青睐顺德的人才们,在被“晃”了一道之后,又将何去何从%3F

2、人才房就是一座围城,只有进去了才知道

2019年6月,业主吴楠购买了位于顺德区的美的绿城凤起兰庭人才房,单价11800元/平。

购买人才房,吴楠称主要为自住定居,并非部分社会人士认为的投资炒房。

据吴楠跟投中网介绍,他买的美的绿城凤起兰庭小区本来区位条件很好:地理位置较好,小区附近有广州地铁7号线美的大道站,且未来规划有华南师范附小以及幼儿园等配套。可是,眼下“8年内离开顺德区域工作、生活将被回购人才房”的新增条款,“让人觉得很恶心”。

吴楠说,顺德人才政策将人才划分为三类:教育类、医疗卫生类和产业类。其中教育和卫生类因为体制福利问题,就业情况相对稳定,而产业类就业的稳定性则相对较差。

“现在新增条款摆在这里,(公司)8年不给你涨工资或降薪怎么办,发展受到限制,没有升职怎么办,更别提公司经营出现问题,大规模裁员怎么办?” 吴楠说出8内在顺德当地就业稳定性的担忧。

“如果到时因为工作变化等原因导致人才房被政府按原价收回,业主除面临巨大经济压力以外,还将面临装修款、银行利息等大额经济损失。”

另抛开人才房的优惠政策,单就房屋品质本身来说,吴楠称虽然美的绿城凤起兰庭小区地理位置较好,配套设施也较为齐全,但开发商在开发过程中,为了非人才类型的商品房和别墅项目,在设计上较少考虑人才房业主的居住体验,导致了人才房户型和朝向普遍很差。

从价格来看,该小区人才房(2梯6户)的评估单价较高,约2-2.3万元/平,与同小区商品房(2梯2户)单价相当,周边雅居乐、水琴海岸等小区二手房价约为17000-18000元/平左右。虽然人才房有价格优惠,但附带的限制条件使得人才房丧失了商品的流动性和现金收益。

按照规定,人才房业主在获取房产证满8年以内不得出租和出售该房产,获得产权满8年后出售房产也必须按照合同向政府补交当时购买房屋的政府让利部分。因此,整体而言,吴楠认为自己所购买的人才房项目仅具备居住价值,并没有所谓的投资价值。

与吴楠同样处境的还有王玲。

王玲称当初是因为选择了顺德所以选择了人才房,而不是因为人才房选择了顺德。

“我在大连上班,一直想去南方生活,家人就职到顺德后知道有这个政策,研究再三才买的,买了房子有定居的想法。”

然而,让王玲没想到的是,买了人才房后要“一直受制于房”。

在王玲看来,当时买房时签订合同里的“佛山市顺德区及日后所颁布的人才专卖房相关政策文件,对业主均有约束力”条款,为开放条款,这意味着今后随时都有可能被追加条款。因此,与其他数千名业主一样,王玲希望相关部门能封闭该项条款。

“要么封闭合同,要么开通无损退房通道,我不能再有更多的投入了。”

王玲称,因为突然增加条款,自己对顺德的印象已大打折扣。

“这次新增的条款,让我害怕政策的任何变更,随时一纸新令,都可能让我家负债。”王玲称自己不想闹事,但谁能保证在一个地方安稳的待上数十年,可能未来为了孩子的教育也会搬家。

王玲说,如果合同里早早说明白,自己也就不会买人才房了。

“我都在考虑违约退房了,毕竟违约金只是总房款的10%,等装修还贷后,若被回购,赔偿的金额就是总房款的30%。”如今王玲对于人才的评价是:“就是一个围城,只有进去了才知道。”

比起吴楠与王玲,业主杨溯的心情更为复杂。

杨溯告诉投中网,自己于今年6月13日刚选完房,按照约定,必须要5日之内完成草签合同及首付,但18日下午,《征求意见稿》出炉,“8年不能离开顺德工作且生活”的新条例跃然纸上。

“我们真的没有办法不去想,它是故意的。关门打狗、瓮中捉鳖,割韭菜,等等,“人才身份”是可笑的。”对于人才房新增的条款,杨溯认为,相关部门选择业主在草签合同并交完首付之后,才发布拟新增条例的公告,这明显是有意为之。

“因为选房之前有其他业主致电过有关部门是否有不能离开顺德的限制,得到的回答是否定的。”杨溯跟投中网回忆。

而更让杨溯焦虑的是,虽然新增的条款已经被撤回,顺德住建局房产管理科也称正在修改新的办法,之前业主的意见也会进行考虑,但是没给出新办法明确的发布时间。

不仅如此,杨溯告诉投中网,在近1500名业主中,有的业主已经按揭1—2年,还有的人已经对房屋进行了完整的装修,这些人或将面临更大的损失。

业主程静就已对购买的房子完成了装修。

“装修大概花了20万。”程静称如果政策真的限定8年内不得离开顺德,那么从装修费、税费、时间成本来看,自己的损失可能比其他未装修的业主损失更大。

不过,鉴于自己以打算定居顺德,程静认为自己并不一定会损失,只是8年内不得离开顺德的条款让程静感觉到自己已被绑死在顺德,毫无安全感。

3、“二选一”困局:要房子,还是要人?

这条政策为什么会如此令人担忧,顺德就没有办法让人长住久安吗?

业主们为何如此抗拒新增条款?

程静对投中网直言:“顺德这个小地区,产业相对集中,只有美的和碧桂园两家大型企业,其他的行业配套很少,对于有些人来讲,他们一旦从这两家公司离开,很可能在顺德地区找不到合适的工作,但就要因此损失装修费用一二十万,税费和各项利息以及时间成本,换谁都不乐意。”

事实上,用房留人,防止政策逃离的类似规定并不只出现在顺德。

今年3月,温州在对人才出台的7折购房政策中,条款之一便是,若购房人离温、离职未就业创业6个月以上、违反合同约定等情形的,住建部门指定的国有运营单位有权回购人才住房,回购价格为原购买价格加利息。

只是,与温州所不同的是,顺德的业主们面临的问题是在购房之后才得知或面临8年内不得离开顺德工作、生活的尴尬局面,那对于这些突然新增的条款,业主们除了遵守之外,就别无他法了吗?

大成律师事务所合伙人张雪表示,业主们如果认为新政侵害了自己的利益,可以按照行政复议法的规定向有关行政机关申请行政复议,进而提起行政诉讼,由有关复议机关或司法机关来确定该新政是否违法。

另对于业主们早前签订的协议中提及的“佛山市顺德区及日后所颁布的人才专卖房相关政策文件,对业主均有约束力”,张雪称,建议业主向专业律师进行正式委托咨询,以进一步分析人才房协议性质是否为民事合同,抑或属于行政合同,设计好诉讼策略,沿不同的司法解决途径寻求救济。

另有律师认为,从合同目的来讲,此类住房是为引进人才,助力当地发展,享受政策的人才当地就业,为其做贡献也没问题,但应该有具体期限。

就“佛山市顺德区及日后所颁布的人才专卖房相关政策文件,对业主均有约束力”这一点,上述律师则称“规定、政策不能溯及既往”。

简单来说就是:规定只对规范发布后的是想有效,效力不能追溯到发布前,即此次相关部门在条款中新增的8年内不得离开顺德工作、生活的条款不适用于此条款出台前已购房的业主。

4、抢人大战背后的城市核心竞争力:产业

各大城市以低价的人才房吸引人才,却又以房捆绑人才折射的是各大城市爱才之心与留人之量自相矛盾的现象。

那么,业内又如何看待各大城市为求人才,以房诱之的行为?

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,人才受政策利好的吸引而到德顺购买人才房,对房地产市场也起到了一定的积极作用,但当下新增的要求买房人8年内不得离开顺德,否则就回购人才房的条款,间接限制了人才的自由,同时也损害了已购买人才房的人才的利益,影响了政策的公信力,另外对于吸引新的人才进入也会起到负面影响。

一个城市想要留住人才,首先要在购房政策上要有利于人才购房的政策,房子是安居乐业的前提条件;其次,要有相应的高新产业相匹配,增强对人才的吸引力,让人才能够发挥最大的作用,为人才提供稳定的工作环境;另外,良好的城市配套也是必要的基础,完善的交通、医疗、教育等相关基础设施建设也是一个城市吸引力的重要表现。

当下,各大城市为了发展,为求人才不竭余力,但事实上吸引人才不过是前奏,如何留住人才才是重点。城市所拥有的产业能否为人才们提供对口的机会,所拥有的配套设施能否满足人才日后生活或发展的需要,都是亟需解决的问题。

现阶段看来,各地用房子招才留人的策略屡试不爽,同样身处人才房风波中的一位房地产从业人员却对这个问题看得更加明白:“房地产见效快,但反噬的时候更厉害,我们这种收入应该算中等了,都感觉吃力。钱都投进房地产,消费开支就少了,购买力小了,市场活力也就没有了。所以,光靠房子留不住真的人才。只有靠大企业才能带动经济。

实际上,在各地激烈的招商引资竞争中,一些龙头企业被其他城市更有利的政策吸引,从而流失。人才房困境,表面看是限售限走新政,背后更加深刻的是当地产业环境、营商环境和企业活力。

(应被访者要求,文中吴楠、王玲、杨溯为化名)

网站编辑: 冉一方
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