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北京大宗交易市场成交总额519亿:外资买家占比30%,丰台通州最热

投中网   |   Ellie
2021-03-30 14:04:26

“我们看到、接触到不少开发商手中持有的,原来舍不得卖的核心物业,现在可以谈可以聊,所以我们看到有一些好的项目被放出来。”

近日,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵在“未来办公”中国商务办公产业互联大会发布了《资本视角下的商业地产大宗交易 》的主题演讲。

在刚刚过去的2020年,北京大宗交易市场成交总额为519亿元,较2019年下降30%,但成交额仍为历史第三高年份。

2020年,北京外资买家完成155亿成交,交易额占比30%,北京成交额、占比均超过上海,成为外资“新宠。从标的类型来看,写字楼依然是绝对主力,总交易额占比54%。

从买家类型来看,疫情导致投资买家进场速度放缓,自用买家市场活跃度不减。自用买家的占比由2019年的21%升至 2020年的39%,其中国企、央企和银行是主要自用买家参与者。

从区域分布来看,新兴区域交易活跃,丰台、通州两区录得总交易额超200亿元,两区占到北京全年总成交额的46%。其中,2020年丰台录得7宗成交,总金额达133亿元,通州录得4宗成交,总金额106亿。

会上,刘兵指出,2020年是一个资本化率比较高的年份。其中,北京甲级办公楼资本化率核心商圈4.2%,非核心商圈4.7%,居一线城市首位。

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图片来源:戴德梁行

刘兵解释道,资本化率最高代表投资人所预期的租金收益最高,并不代表市场的流动性是最好的,因为越是流动性好的市场资本化率反而越低。“因为很多的投资人包括国际投资人,其实大家不知道疫情什么时候结束,不知道什么时候资产价格能真正回升。”

然而,刘兵指出,随着中国疫情的恢复以及经济活跃度的回升,北京的资本化率将呈下降的趋势。

近期,金茂资本联合高和资本、中化资本、首开共同收购了启迪科技大厦D座写字楼项目。

对此,刘兵透露,同期,其实有不止一家外资机构在看那栋楼,而且看很深入。“这种好的资产,过往很难拿得出来,真正拿出来的时候,市场上谁更熟悉国内市场,谁能够快速判断,谁就能拿下来。如果该资产在2018-2019年放出来,它的交易价格肯定比今天的交易价格要高,面临的竞争也会更加激烈。”

2021年开年之际,刘兵对本年度北京大宗交易市场做出四点展望:

第一,北京写字楼市场因其租金坚挺、空置率低、投资回报稳定,仍是投资者首选。

第二,市场参与者越发机构化,内外资机构合作收购模式将更加普遍,城市更新仍是热潮,值得关注和抱掘。

第三,外资买家持续加码北京,内资买家活跃度不减。

第四,自用买家仍是市场重要参与者,将持续寻找合适标的。

至于市场上的投资机会,刘兵表示,首先,在“三条红线”的背景下,开发商持有的优质物业或将释放。

“我们看到、接触到不少开发商手中持有的,原来舍不得卖的核心物业,现在可以谈可以聊,所以我们看到有一些好的项目被放出来。”

其次,刘兵称,北京办公租赁市场如果触底反弹,吸纳量下降之后,下一步租金将会上涨。

此外,稳定运营零售物业将成新热点。商业项目在北京也是一种非常稀缺的资源,8万平米以上、而且能够拿出来卖的购物中心还是很少见的。分区域来看,即便不是CBD、金融街、国贸等传统商圈,只要项目足够好,资产管理水平足够高,其实也能吸引到很多投资人。


网站编辑: 王满华
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