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WeWork变「本分」了:Q3上市估值90亿美元,两次招股书大对比

投中网   |   Ellie
2021-03-29 14:42:37

经历一年整顿,系列高管换血,不动产基金博枫(Brookfield)高管入主充当CEO之后,WeWork的味道和底色开始变化:原来还是那些熟悉的配方。

曾试图以传统IPO方式登陆资本市场的WeWork最终还是选择了SPAC上市。

【回顾:翻完WeWork38万字招股书,我们发现:这个世界还是1950年的人说了算

再次整体亮相的WeWork彻底换了血,没了玄幻的科技感故事,更换了那套连地产商和投资人也听不懂的语言体系。在最新披露的文件中,WeWork身上多了“本分”这个词,开始本本分分的阐述自己的商业逻辑,本本分分的承认过去激进打法下的失误,开始用上长钱资本们喜欢的词汇:做难而正确的事。

服务式办公鼻祖IWG(雷格斯)的市值谜题也将迎刃而解。在WeWork估值最疯狂的时候,业界一度质疑面积10倍于WeWork的IWG为何市值差距如此之大。

今天,IWG市值34亿英镑,约合47亿美元,与WeWork90亿美元的估值距离不再大到让人难以理解。

WeWork的这次全新亮相也让国内的创业者们松了一口气,仅从打法上看,国内选手们早已布局的大客户、定制化、轻资产输出恰恰也是WeWork未来的发展路径。甚至在长期目标上,WeWork将500人以上规模的大型企业的占比提升到了65%这么高的比例。

经历一年整顿,系列高管换血,不动产基金博枫(Brookfield)高管入主充当CEO之后,WeWork的味道和底色开始变化:原来还是那些熟悉的配方。

01

WeWork预计三季度上市,估值90亿美元

美国时间3月26日,联合办公鼻祖WeWork宣布已与在纳斯达克上市的SPAC(特殊目的收购公司)BowX Acquisition Corp. (纳斯达克股票代码:BOWX)签订了最终合并协议。

这笔交易预计将于2021年第三季度完成,SPAC对WeWork的估值为90亿美元(包括债务)。

作为交易的一部分,WeWork计划筹集13亿美元,其中8亿美元是来自Insight Partners、喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)、富达管理(Fidelity Management)等顶尖机构。

交易完成后,股票代码将由“BOWX”变更为“WeWork Inc.”,同时WeWork目前的管理团队将继续运营新公司。马塞洛·克劳尔(Marcelo Claure)将继续留在公司的董事会,并继续担任执行董事长,桑迪普·马斯拉尼(Sandeep Mathrani)将继续担任首席执行官。

消息发布当晚,BowX Acquisition股价闻声大涨超20%,达11.71美元/股。

公告显示,WeWork曾收到了几家SPAC公司的邀请,WeWork之所以选择BowX,是因为BowX了解WeWork独特的地位,与其持续增长计划保持一致,并且拥有支持公司走上这条轨道的经验和专业知识。

而BowX选择WeWork的原因是相信WeWork是一个有吸引力的长期投资机会,其交易条款反映出强劲的上行潜力。

交易完成后,BowX公司的董事长兼联席首席执行官Vivek Ranadivé将加入WeWork董事会。 

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图:Vivek Ranadivé履历(来源:公司公告)

公开资料显示,Vivek Ranadivé是NBA萨克拉门托国王队(Sacramento Kings)的老板,也是Tibco软件公司的创始人。

WeWork方面表示,这起交易不影响WeWork与房东以及会员的关系,也不影响公司内部的雇佣关系。

交易完成后,投资人所持有的WeWork Inc.股票将自动转换为BowX股票,持有的BowX股票数量将等于收盘前持有的WeWork Inc.股票数量,乘以交换比率(目前估计为0.83),四舍五入为最接近的整数 。

02

两次招股书大对比:回归生意本质

早在2019年8月,WeWork曾首次递交招股书,彼时WeWork是资本市场最受瞩目的独角兽公司之一。

如今,WeWork90亿美元的市值较其巅峰期460亿美元几近膝斩。

两次上市公开资料,WeWork发生了哪些变化?

【回顾:翻完WeWork38万字招股书,我们发现:这个世界还是1950年的人说了算

第一,持续扩张。门店数量超850家,工位数超100万个。

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截至2020年底,WeWork在全球超150个城市拥有850多家门店,工位数超100万个,会员数量超45万。

从客户结构来看,500人以上规模的入驻企业在WeWork的比例已经达到50%,而这一数字在2019年6月底为38%。

而根据WeWork此前披露的招股书,截至2019年6月底, WeWork在全球29个国家和地区的111个城市里布了528个点,工位数超60万,对应的会员数量是52.7万。

也就是说,在过去的一年半的时间里,WeWork新进入39个城市,新布了300多个点,新增约40万个工位,但会员数量减少了7万多人。 

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从区域分布来看,WeWork四成以上的门店位于美国和加拿大,亚洲市场(中国、日本和印度)位居其次,共有173家门店,EMEA(欧洲、中东、非洲)共有147家门店。

第二,重塑价值观,新增“做正确的事”。

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目前,WeWork价值观的第一条是“做正确的事”。

除了“做正确的事”,WeWork的价值观还包括“一起努力变得更好”“要有创业精神”“心怀感激之情”“做人,要善良”。

据了解,WeWork在2020年重新确立了核心价值观,WeWork在公告中也表示,此次合并,不会改变WeWork的文化和价值观。

经历了上市折戟、估值暴跌、董事会换血之后的WeWork重新建立企业文化和价值观,正式告别了此前一味地追求规模增长的打法。

第三,五年共亏损100亿美元,2020年营收32亿美元,亏损32亿美元。 

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2020年,WeWork营收为32亿美元(不包括中国公司),税息折旧及摊销前利润EBITDA(不包括中国公司)达18亿美元,亏损额达32亿美元,较2019年的35亿美元有所收窄。 

根据此前公开的招股书,2016年,2017年和2018年,WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元,但净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。

2016年至2020年,五年内WeWork累计亏损额近100亿美元。

WeWork预计2024年公司的营收将达到70亿美元(不包括中国公司),税息折旧及摊销前利润(不包括中国公司)达20亿美元。同时,公司的会员数量将增至150万人。

第四,战略调整:增加大客户占比,转型轻资产输出。 

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在过去的2020年,WeWork的战略是聚焦核心业务,专注于降低成本,确定盈利路径,退出非核心业务线和表现不佳的资产。

展望未来,WeWork将专注于盈利市场份额扩张,增加ARPM和轻资产建设,比如通过房地产和平台产品的数字化提高轻资产收入增长。

从客户群体来看,目前WeWork 50%的客户是1-99人的中小型企业以及100-499人的大中型企业,50%的客户是500人以上规模的大型企业。

WeWork的长期目标是,500人以上规模的大型企业占比达到65%,而500人以下的小型和中型企业的占比降至35%。

除了二房东业务,WeWork也在积极转型轻资产运营。

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目前WeWork为全球知名的地产基金提供轻资产托管服务。这些业主包括黑石、博枫、铁狮门、波士顿地产Boston Properties、RXR Realty等全球顶尖地产基金,安联等险资机构,以及国内地产商万科等。

大企业定制、数字化升级、轻资产输出,WeWork的转型方向与国内联办玩家不谋而合。

第五,业务止损:关闭8家公司,节省17亿美元。 

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2020年,WeWork通过优化成本结构和核心业务,关闭了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ 、Teem、Waltz等8家公司。

由此,WeWork共节省了约17亿美元,其中,包括11亿美元的职能费用,4亿美元的运营成本,以及通过退租以及修订合约节省超2亿美元。

第六,董事会大换血,5个董事席位软银占仨。 

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与此前披露的招股书相比,WeWork董事会进行了一次“大换血”。

此前,WeWork董事会包括创始人Adam Neumann,Benchmark Capital创始合伙人Bruce Dunlevie,软银集团董事兼总裁、软银资本创始人Ronald Fisher,Mindbodygreen董事Lew Frankfort,全球私募股权公司Rhne 创始人M. Steven Langman,高盛副董事长Mark Schwartz,弘毅投资创始人、联想控股执行董事兼执行副总裁赵令欢。

如今,前述董事会成员基本退出董事会。董事会出现了新面孔,BowX公司的董事长兼联席首席执行官Vivek Ranadivé、Insight Partners的Deven Parekh将加入WeWork董事会,雷恩集团(Raine Group)合伙人杰夫辛(Jeff Sine)担任独立董事。

软银集团和软银愿景基金在WeWork董事会占有3个董事席位,Benchmark Capital和Insight Partners各占1个董事席位。

如果算上WeWork首席执行官和执行董事长两位软银系高管,9位董事会成员中有5位均来自软银。

接下来的三季度,WeWork通过跟SPAC方式上市后业绩表现如何,最牵心的依旧是大股东软银。而在WeWork正式上市前后,国内筹备上市的联办选手能否借一借光,也看WeWork上市后的股价表现。

(关注公众号PropTech研习社,后台回复关键词“WeWork”,提取2019、2021两版招股公开文件)

网站编辑: 王满华
本文为投中网原创文章,转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究

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