彩生活2019年财报：营收38.45亿，结盟京东、360，进军越南市场

文 | Ellie

3月30日晚间，彩生活发布2019年年度报告，财报显示：2019年，彩生活实现收入38.45亿元，同比增长约6.4%；毛利13.55亿元，同比增长约5.7%；归属股东净利润4.986亿元，同比增长约2.8%；整体毛利率约35.3%，与去年的35.5%基本一致。

与碧桂园服务、中海物业、雅生活服务等“房企系”物业20%-30%的业绩增速相比，彩生活在2019年的业绩表现较为逊色。

截至2019年底，彩生活的合约管理总建筑面积达到5.62亿平方米，对应的社区数量达到2863个，分别同比增长1.5%和5.7%；其中，集团已经产生收益的合约管理总建筑面积达到3.60亿平方米、社区数量达到2321个。目前，彩生活服务的项目遍布中国279个城市，以及海外国家越南。

从合同管理面积来看，彩生活仅次于碧桂园服务和万科物业；从在管面积来看，彩生活的在管面积仅次于万科物业，已经超过碧桂园服务、雅生活服务，万科物业较彩生活仅高出9000万平方米。

此外，彩生活还向行业内其他合作伙伴提供彩之云APP的底层技术。至此，彩之云APP可以服务于合作伙伴所提供物业管理服务的社区，这部分由合作伙伴管理的面积称为「合作及同盟的总建筑面积」，彩之云平台可以覆盖的社区面积总和，统称为「平台服务面积」。

截至2019年底，彩生活平台服务面积达到12.11亿平方米（包括合约管理总建筑面积5.62亿平方米，合作及同盟的总建筑面积6.49亿平方米），较2018年底增加约8840万平方米。

1.物业管理服务营收贡献高达87%

图：彩生活2019年收益构成（来源：彩生活财报）

目前，彩生活主要提供物业管理服务、增值服务及工程服务。

2019年度，彩生活营业总收入38.45亿人民币，同比增长6.4%。收益增长主要源于2018年下半年及2019年收购的项目和2019年获若干物业发展商委托的项目开始贡献收益。

2019年度，彩生活收购北京达尔文国际酒店物业管理有限公司及泰安市好生活物业管理有限公司，以扩大其管理的总建筑面积及在收购后获得协同效应。

分业务来看，彩生活物业管理服务、增值服务及工程服务三项业务占总营收的比例分别为86.9%、10.4%和2.7%。

从营收构成来看，彩生活物业管理服务业务的营收占比远高于碧桂园服务、雅生活等“房企系”物业。

2019年，物业管理服务收入为33.42亿元，较2018年上升 9.1%，物业管理服务收益上升主要来自于在管面积的上升，以及物业费涨价等因素。

2019年，增值服务收入为4.01亿元，较2018年降低 1.7%，主要由于彩生活适度降低向线上服务供应商的收费，从而导致线上推广服务所得收益较2018年同期减少约2000万元。

2019年，工程服务收入为1.02亿元，较2018年降低 27.6%，主要由于彩生活因采纳香港财务报告准则，自2019年1月1日将设备租赁收益约3940万元由工程服务收益重分类至增值服务分部列示所致。

截至2019年底，撇除为酬金制社区雇用的员工，彩生活约有15289名雇员（2018年12月31日：约14161名雇员）。也就是说2019年全年，彩生活的员工人数增加了1128人，同比增加约8%。

而彩生活的竞争对手，碧桂园服务、雅生活服务等“房企系”物业的员工人数在2019年均出现了不同程度的增长。

2.获京东和360集团战略投资，进军越南市场

彩生活在2019年内获得了京东和360集团的战略投资。

2019年，彩生活以5.22港元╱股的价格分别向京东和360.com发行7114.9万股和2295.6万股新普通股，总代价分别为3.71亿港元和1.20亿港元。交易完成后，京东和360.com对彩生活的持股比例分别为5.00%和3.05%。

彩生活在财报中详细披露了公司与京东、360.com合作的实际进展情况以及未来战略规划。

彩生活与京东在签署全面战略合作协议后，正式进军社区新零售领域，共同推出「京选业务」。在这一模式下京东负责选品，物流供应，商品已经覆盖生鲜美食、休闲食品、个人护理、居家百货、品质母婴、酒水乳饮、户外运动、数码家电、萌宠爱车等9个类别。

2019年10月18日，彩生活社区首家「京选社区会员店」（简称「京选店」）在深圳正式营业。截至2020年3月18日，彩生活业主已于首家京选店达成22044个订单，交易额突破人民币60万元，首月实现坪效约为传统便利店的14.7倍；同时，京选店总数达到5家，共覆盖彩生活旗下6个小区，12000户家庭。

未来，京东与彩生活将在社区新零售、前置仓设置、物流配送、平台体验优化等方面开展合作。同时，基于360.com在核心安全领域的技术积累，彩生活将与其在安防、大数据、物联网、人工智能等领域开展合作。

此外，彩生活海外布局也迈出重要一步。

2019年内，彩生活与越南的富美兴发展责任有限公司达成合作协议，双方共同出资在越南成立联营公司－－兴彩科技责任有限公司（以下简称「兴彩科技」），承接管理当地的物业项目。彩生活将提供平台技术并授权予兴彩科技使用，包含云端平台技术的指导、协助其利用云端平台开发智慧社区等。

截至2019年底，兴彩科技旗下子公司的合约管理总建筑面积约为315万平方米，项目数量达75个。同时越南版彩之云APP－－ Livin PMH也已上线，主要向用户提供物业管理基础功能及商家信息服务。截至2019年底，Livin PMH上线商家数达1315家，充分体现了越南市场对于彩生活特色智慧社区体系的接受与认可。