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市场下行,贝壳选择了“稳”

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2021-10-15 16:25:55

在泥泞中行军,对于贝壳而言并非新鲜事。

自今年5月以来,二手住宅市场成交量已连续5个月呈现下滑态势,楼市调控收紧是其背后的主要原因。

从去年下半年开始,各地陆续出台一系列以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控措施,限贷、限价、限购、贷款审批周期加长和贷款利率提高等举措频频出台。

7月29日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人,要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。

据不完全统计,包含上述5城在内,今年住建部目前共已约谈18个城市,分别是银川、徐州、金华、泉州、惠州、广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。 

7月30日,中央政治局会议中提出下半年整体经济工作要坚持“稳中求进”总基调,其中房地产方面重申“房住不炒”定位和三稳目标,再次为房地产行业定下维稳的基调。 

尽管具体的监管政策并未落地,但这一节接一节的信号,却仿佛预示着暴雨的前兆。正是出于对监管将至未至的担忧,带动了市场的情绪。一时间,住房产业发展的不确定性似乎在加强,密云不雨。 

10月11日晚间,有网友在社交软件上发布了贝壳找房上海金融团队被优化,补偿为“N+3”的消息。楼市至此,外界质疑接踵而来:贝壳不行了? 

监管收紧,房地产整体降温

随着国家政策监管持续收紧,房地产行业整体降温,房地产商和中介们,最近的日子都不太好过。 

首先是头部房企,增速普遍回落。 

今年二季度,万科净利润出现13年来的首次下滑。财报显示,万科期内合同销售金额达3544亿元,同比增长 10.6%,实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.19%,归属上市公司股东净利润110.47亿元,同比降低11.68%。而万科上一次出现净利润下滑,是13年前的金融危机,2008年全年净利润40亿元,同比下跌16.7%。 

在这场市场“寒冬”中,下游产业也难逃其中。易居2021年半年报显示,上半年易居总收入62.48亿,因计提大额坏账导致净亏损15.63亿元。 

而曾尝试从房地产商向中介跨界寻求破局的恒大、龙湖等,目前也没有如愿。龙湖集团在今年年初正式成立的经纪品牌塘鹅,经历了上半年的大肆扩张,最近在部分城市发展受挫,出现大量亏损不得不关店转让。

2020年12月30日,代表恒大“车房合一”的房车宝集团正式揭牌。成立不到一年的时间,媒体就曝出了有关恒大破产重组的消息。报道称,房车宝集团吸引中介门店加入的补贴、高佣金、3日结佣等承诺,均无法兑现,旗下门店经营能否正常运行,也要打上一个问号。

大环境转冷,整个行业亟待破局。

降本提效,贝壳过冬 

今年下半年以来短期的波动,一方面是去年下半年和今年一季度需求集中入市后市场的本能调节,是对前期过热的消化,是市场回归常态的必经过程。

这一轮调控的本质是通过收紧金融控制住房交易的流动性,当前调控的积极效果已经显现,房企实现有序降档,银行系统房地产贷款余额占比在下降,过热城市明显降温、房价快速上涨得到有效抑制。

但这个过程也产生了一定的负反馈,住房信贷紧缩使得购房人贷不到款,业主卖不掉房,换房链条受阻,这不可避免的会对部分合理住房需求形成误伤,二手房市场下行向新房市场传递,新房去化慢加大房企运营风险,房企拿地意愿减弱导致土地市场流拍率提高等。

也就是说,市场下行是事实,房地产行业的基本面并没有发生明显改变。 

在国家去杠杆的大方向中,住房会回归到更基本的居住属性。而在这样“稳增长、保民生、防风险”的政策基调下,金融不再是主航道。 

对于此轮人员优化的变动,贝壳方面回应媒体称,“今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。” 

贝壳裁员背后或正在释放一个信号:面对新一轮周期,“稳”字当头。 

最新财报显示,贝壳2021年第二季度净营收为242亿元,与上年同期的201亿增长20%。第二季度总交易额(GTV)为12208亿元,较上年同期相比增长22.2%,实现“逆行”。现金流也仍处于健康状态。财报数据显示,截至2021年6月30日,贝壳的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资合计为592亿元。

贝壳不缺钱。此刻选择人员优化,更像是未雨绸缪,从中也可以看到贝壳强烈的风险意识。 

新一轮周期,贝壳能否突围

在泥泞中行军,对于贝壳而言并非新鲜事。自2001年成立至今,贝壳前身链家挺过了98年房改以来所有的周期波动。

贝壳的前身链家早年推行不吃差价,再到后来的全网“真房源”,在作出打破行业惯例的选择之后,短期内均付出代价,比如对吃差价习以为常的经纪人因不认同而离开、线上化短期难以看到成果等。

代价不小,但贝壳都活过来了。 

眼下,行业彤云密布,的确是贝壳上市以来最艰难的环境。好消息是,市场过热转为市场过冷的风险已经引起政府关注。 

一方面央行已经释放稳市场信号,9月24日央行定调“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,9月29日央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,会议要求金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者。

另一方面,地方政府加强风险提示和管控,如沈阳、唐山、昆明、岳阳等多地为防止新房市场大幅降价引发楼市不稳而出台“限跌令”;9月底以来,杭州、宁波、广州、湖州、重庆、舟山、安庆等多地政府均发布购房风险提示,提示消费者规范购房,防止房企无证销售、购房款脱离监管、变相包租或变相包租销售未竣工项目等,这背后的原因是防止房企将自身的经营风险转移至居民端。

尽管近期市场明显下行,但在上半年成交量的带动下,预计全年新房、二手房成交规模仍能实现同比增长。 

长期来看,我国房地产市场仍然有坚实的基本面支撑。未来五年,在家庭结构快速小型化、加速释放的换房与改善需求、人口城镇化等因素支撑下新房开发和销售不会出现显著下滑。可以大致判断,下一个五年仍将是一个新房销售高峰期。随着住房存量盘子的不断扩大,预计未来五年二手房市场规模也将不断扩大。

更重要的是,随着高杠杆高风险房企被出清,加杠杆投资炒房导致房价过快上涨的风险被出清,房地产市场回归平稳健康发展,未来稳健的企业可以提供更优质的住房,房价平稳消费者可以不再恐慌性买房,更多的消费者都买得起房,这无疑是对房地产市场最大的利好。

大浪淘沙,活下来的只会是市场拣选出来的真正长跑者。中性市场、品质为王,而这恰恰是贝壳的看家本领。这一次,贝壳能否再一次穿越周期,最终将交给时间来证明。


网站编辑: 郭靖

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